事故物件の告知義務違反のリスクとは？売却の方法やポイントをご紹介
いわゆる事故物件と呼ばれる不動産には告知義務があり、違反するとペナルティがあります。
事故物件を売却する際は、どのようなことに気をつけて手続きを進めたら良いのでしょうか。
今回は、事故物件の告知義務とはどのようなものか、告知義務違反のリスクや事故物件売却の方法・ポイントについてご紹介します。
▼ 不動産売却をしたい方はこちらをクリック ▼
売却査定フォームへ進む
事故物件の告知義務とは
告知義務とは、不動産を売却する際に買主の方の判断に影響を与えるような情報をすべて伝達するよう定めた義務です。
物件内で人が亡くなったいわゆる事故物件と呼ばれる不動産には、国土交通省による「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」をもとにした告知義務があります。
基本的には、殺人事件や自殺、事故などで人が亡くなった物件や、自然に亡くなった方の遺体の発見が遅れた物件には心理的瑕疵があり、告知が必要です。
賃貸物件であれば告知が必要な期間の定めがありますが、不動産売却では無期限で告知が必要になります。
告知が必要なケース・不要なケースの境界線
国土交通省のガイドラインにより、現在は「何でも告知すべき」という曖昧な状態から基準が明確化されています。
・告知が不要なケース： 老衰、持病による病死、家庭内の不慮の事故（転倒や誤嚥など）これらは原則として告知不要です。
・告知が必要なケース： 自殺、殺人、不慮の事故死（火災など）。また、自然死であっても発見が遅れ、特殊清掃や遺品整理が行われた場合は告知義務が発生します。
▼この記事も読まれています
訪問査定を活用して不動産売却を成功させるには？利用するメリットもご紹介
▼ 不動産売却をしたい方はこちらをクリック ▼
売却査定フォームへ進む
事故物件における告知義務違反のリスク
事故物件であることを告知すると売却価格は下がりますが、告知しないと告知義務違反になります。
告知義務違反は契約不適合責任を問われるリスクがあり、買主の方があとから事故物件だと知ったケースでは損害賠償請求を受ける可能性が高いです。
事故物件のような心理的瑕疵をどの程度気にするかは人にもよりますが、買主の方が不安だと感じたら瑕疵になってしまいます。
遺体の発見が遅れて壁や床などにシミができているなど、物理的な瑕疵を兼ねるようであれば補修請求を受けることもあるでしょう。
購入費用の減額請求や売買契約の解除などのリスクもあるため、告知義務違反は避けなければなりません。
事故物件の売却相場はどれくらい下がる？
事故物件の売却価格は、事案の内容によって通常の相場より安くなるのが一般的です。
・自然死（発見が遅れた場合）： 相場の10%〜20%減
・自殺： 相場の20%〜30%減
・殺人事件などの凶悪犯罪： 相場の50%以上減
ただし、需要の高い都心部や再開発エリアでは、価格を下げればすぐに買い手が見つかるケースも少なくありません。
▼この記事も読まれています
自己破産前に不動産売却はすべき？適切なタイミングをご紹介
▼ 不動産売却をしたい方はこちらをクリック ▼
売却査定フォームへ進む
事故物件を売却する方法とポイント
事故物件をスムーズに売却するためには、売却活動が始まる前に特殊清掃を済ませておくことが大切です。
特殊清掃は、人が建物内で亡くなった痕跡をきれいに掃除して原状回復してもらうことを指します。
人が亡くなったこと自体は気にならなくても、遺体の痕跡が残っていることは嫌がる買主の方は多いです。
また、住宅として住むことに抵抗が生まれる物件であれば、建物を解体して更地にすると良いでしょう。
更地にしても告知義務は残りますが、建物がなくなることで「そこで人が亡くなった」との実感を薄められる可能性があります。
また、専門の買取業者に依頼すると、個人に売却しない物件も売れることが多いです。
▼この記事も読まれています
不動産売却にかかる税金を対策したい！税金の種類と控除について解説
▼ 不動産売却をしたい方はこちらをクリック ▼
売却査定フォームへ進む
事故物件の売却に関するよくある質問
- Q1.隣の部屋やマンションの共用部で事故があった場合も告知が必要ですか？
- A1. 原則として、自分の専有部分（部屋の中）で発生した事案でなければ告知義務はありません。
ただし、ベランダや玄関先などの共用部、あるいは隣室での事案であっても、購入希望者が生活するうえで重大な心理的影響を与えると判断される場合は、トラブル防止のために伝えておくのが無難です。
- Q2. 事故が発生してから何年経過すれば、告知しなくて良くなりますか？
- A2. 賃貸物件の場合は「概ね3年」という目安がありますが、不動産の「売却」においては期間の定めがありません。
数十年経過していても、近隣住民が記憶しており、買主が「知っていたら買わなかった」と主張するリスクがある以上、基本的には無期限で告知すべきとされています。
- Q3. 事故物件であることを隠して売却し、後からバレたらどうなりますか？
- A3.「告知義務違反」となり、契約不適合責任を問われる可能性が高いです。
具体的には、売買代金の減額請求、損害賠償請求、最悪の場合は売買契約の解除（白紙撤回）を求められます。また、弁護士費用や遅延損害金など、売却代金以上の支払いが生じるリスクもあるため、必ず正直に告知しましょう。
まとめ
事故物件では、自殺や他殺などの特殊な死に加え、遺体発見が遅れて特殊清掃が必要となった自然死・不慮の事故も告知義務の対象となります。
告知義務違反には、損害賠償請求や補修請求などのリスクがあるため、事故物件であることは必ず告知しなければなりません。
売却の際は、特殊清掃を済ませておくなどの工夫によって早めに売れる可能性があります。
神戸周辺の不動産売買なら株式会社東洋技研不動産事業部にお任せください。
神戸に根付き50年の当社は、信頼と実績がある不動産会社です。
まずは、お気軽にお問合せください。
▼ 不動産売却をしたい方はこちらをクリック ▼
売却査定フォームへ進む
