事故物件の告知義務違反のリスクとは？売却の方法やポイントをご紹介

いわゆる事故物件と呼ばれる不動産には告知義務があり、違反するとペナルティがあります。
事故物件を売却する際は、どのようなことに気をつけて手続きを進めたら良いのでしょうか。
今回は、事故物件の告知義務とはどのようなものか、告知義務違反のリスクや事故物件売却の方法・ポイントについてご紹介します。

事故物件の告知義務とは

告知義務とは、不動産を売却する際に買主の方の判断に影響を与えるような情報をすべて伝達するよう定めた義務です。
物件内で人が亡くなったいわゆる事故物件と呼ばれる不動産には、国土交通省による「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」をもとにした告知義務があります。
基本的には、殺人事件や自殺、事故などで人が亡くなった物件や、自然に亡くなった方の遺体の発見が遅れた物件には心理的瑕疵があり、告知が必要です。
賃貸物件であれば告知が必要な期間の定めがありますが、不動産売却では無期限で告知が必要になります。

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事故物件における告知義務違反のリスク

事故物件であることを告知すると売却価格は下がりますが、告知しないと告知義務違反になります。
告知義務違反は契約不適合責任を問われるリスクがあり、買主の方があとから事故物件だと知ったケースでは損害賠償請求を受ける可能性が高いです。
事故物件のような心理的瑕疵をどの程度気にするかは人にもよりますが、買主の方が不安だと感じたら瑕疵になってしまいます。
遺体の発見が遅れて壁や床などにシミができているなど、物理的な瑕疵を兼ねるようであれば補修請求を受けることもあるでしょう。
購入費用の減額請求や売買契約の解除などのリスクもあるため、告知義務違反は避けなければなりません。

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事故物件を売却する方法とポイント

事故物件をスムーズに売却するためには、売却活動が始まる前に特殊清掃を済ませておくことが大切です。
特殊清掃は、人が建物内で亡くなった痕跡をきれいに掃除して原状回復してもらうことを指します。
人が亡くなったこと自体は気にならなくても、遺体の痕跡が残っていることは嫌がる買主の方は多いです。
また、住宅として住むことに抵抗が生まれる物件であれば、建物を解体して更地にすると良いでしょう。
更地にしても告知義務は残りますが、建物がなくなることで「そこで人が亡くなった」との実感を薄められる可能性があります。
また、専門の買取業者に依頼すると、個人に売却しない物件も売れることが多いです。

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まとめ

事故物件では、自殺や他殺などの特殊な死に加え、遺体発見が遅れて特殊清掃が必要となった自然死・不慮の事故も告知義務の対象となります。
告知義務違反には、損害賠償請求や補修請求などのリスクがあるため、事故物件であることは必ず告知しなければなりません。
売却の際は、特殊清掃を済ませておくなどの工夫によって早めに売れる可能性があります。
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