不動産売却はキャンセルできる？【段階別】手付倍返し・違約金の相場・解除手続きの流れを解説

【重要】まず「キャンセル」にはタイミングが4段階ある

不動産売却のキャンセルについて正しく理解するために、最初に押さえておきたいのが「どの段階でキャンセルするか」によって、発生するペナルティの内容がまったく異なるという点です。

売却の流れとキャンセルの影響を整理すると、以下の4段階に分けられます。

①媒介契約前

状況：不動産会社へ査定依頼した段階

キャンセルへの影響：ペナルティなし・費用なし

②媒介契約中（買主未決定）

状況：不動産会社と媒介契約を結び、売却活動中の段階

キャンセルへの影響：原則ペナルティなし（実費請求の可能性あり）

③売買契約後・引き渡し前

状況：買主との売買契約を締結した段階

キャンセルへの影響：手付倍返し、または違約金が発生

④引き渡し後

状況：所有権移転登記を完了した段階

キャンセルへの影響：原則キャンセル不可・損害賠償の対象

それぞれの段階について、詳しく解説していきます。

【① 査定依頼〜媒介契約前のキャンセル】

不動産会社に査定を依頼しただけの段階、または査定を受けたもののまだ媒介契約を結んでいない段階であれば、売却をやめても一切のペナルティは発生しません。査定はあくまでも「この物件がいくらで売れるかを確認する」行為であり、査定を依頼しただけでは不動産会社との間に契約関係は生まれないためです。 「やっぱり売るのをやめよう」と思った段階が査定前・査定後いずれであっても、自由にキャンセルできます。

【② 媒介契約中（売却活動中）のキャンセル】

不動産会社と媒介契約を結んで売却活動を始めた後でも、買主との売買契約が成立していなければ、キャンセル自体は可能です。 ただし、媒介契約の種類によって対応が変わります。

▼一般媒介契約の場合

複数の不動産会社と契約できる一般媒介契約は、最も制約が少ない契約形態です。 宅地建物取引業法の定めにより、買主との売買契約が成立しない限り仲介手数料は発生しないため、違約金なしでキャンセルできます。

▼専任媒介契約・専属専任媒介契約の場合

1社のみに依頼する専任媒介契約・専属専任媒介契約の場合でも、売買契約成立前であれば解約は可能です。 ただし、不動産会社がすでにポータルサイトへの掲載費用・現地調査費用・チラシ作成費用などを負担している場合は、実費として数万円〜10万円程度を請求されることがあります。 契約内容によって異なるため、解約前に媒介契約書の内容を確認するようにしましょう。

【③ 売買契約締結後のキャンセル（最も注意が必要な段階）】

買主との売買契約を締結した後のキャンセルは、ペナルティが発生する可能性が高く、最も慎重な対応が必要な段階です。 この段階でのキャンセルには「手付解除」と「違約解除」の2種類があります。

▼手付解除（手付倍返し）とは

売買契約の締結時に、買主は売主へ「手付金」を支払います。 この手付金には「解約手付」としての役割があり、民法第557条に基づき、相手方が契約の履行に着手するまでの間であれば、以下の方法で契約を解除できます。

・買主からキャンセルする場合：支払済みの手付金を放棄（戻ってこない）

・売主からキャンセルする場合：受け取った手付金の2倍を買主に返還（手付倍返し）

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[手付倍返しの具体例]

売却価格：3,000万円 

手付金：200万円（売却価格の約6.7%） 

→ 売主がキャンセルする場合、買主へ400万円を返還する必要がある 

→受け取った200万円 ＋ 追加の200万円

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手付金の相場は売却価格の5〜10%程度が一般的です。 

手付金が高額なほど、売主がキャンセルする際の負担も大きくなります。

▼「履行の着手」に注意

手付解除ができるのは、「相手方が契約の履行に着手するまで」という条件があります。

 「履行の着手」とは、客観的に見て契約を実行するための行動をとった状態のことです。

具体的には以下のような行動が「履行の着手」と判断されることがあります。

・買主がローンの正式申し込みをおこなった

・買主が引っ越し業者と契約した

・売主が残代金の受け取り準備をした

・売主が引き渡しに向けて物件の片付けをおこなった

この判断は個々の状況によって異なり、トラブルになりやすい部分です。 

「まだ履行に着手していないはず」と思っていても、相手方がすでに着手済みと判断されるケースがあるため、キャンセルを検討している場合は早めに不動産会社や弁護士へ相談することをおすすめします。

▼違約解除（手付解除期間後のキャンセル）

売買契約書には「手付解除期日」が定められています。 この期日を過ぎてからのキャンセル、または相手方がすでに履行に着手している状態でのキャンセルは「違約解除」となり、違約金の支払いが必要になります。

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[違約金の相場]

不動産会社（宅建業者）が売主：売買代金の20%以内（法律による上限）

個人が売主（一般的な中古住宅売却）：売買代金の10〜20%が目安

[違約金の具体例]

売却価格：3,000万円

違約金：売却価格の10%の場合→ 300万円

支払済み手付金が200万円の場合 → 差額100万円を別途支払い

売却価格：3,000万円

違約金：売却価格の20%の場合 → 600万円

支払済み手付金が200万円の場合 → 差額400万円を別途支払い

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このように、売買契約後のキャンセルは数百万円規模の負担になることがあるため、契約前に慎重な検討が必要です。

違約金が発生しないケース（特約による解除）

売買契約後であっても、契約書に定められた特約によってペナルティなく解除できる場合があります。

代表的なものが以下の2つです。

①住宅ローン特約

買主が住宅ローンの本審査に通らなかった場合に、手付金の全額返還・違約金なしで契約を解除できる特約です。 

買主側を保護するための特約ですが、売主にとっては「せっかく契約できたのにキャンセルになる」リスクがあることを理解しておきましょう。 住宅ローン特約には期限（通常は売買契約から1〜2ヶ月程度）が設けられており、期限内に審査結果が出ることが前提です。

②買い替え特約

買主が自宅を売却して購入資金に充てる予定の場合、定めた期日までに買主の自宅が売れなかったときに契約を解除できる特約です。 この場合も手付金は全額返還され、違約金は発生しません。

売買契約後のキャンセル手続きの流れ

実際にキャンセルをおこなう際の一般的な手順は以下の通りです。

STEP1：不動産会社へ口頭で意思を伝える

まずは担当の不動産会社へ電話などで、キャンセルを検討している旨を伝えましょう。 

手付解除には期限があるため、迷っている場合でも早めに相談することが重要です。

STEP2：書面で解除の申し出をおこなう

口頭での意思表示に加え、相手方に対して書面（または電子メール等）で契約解除の申し出を正式におこないます。

手付解除の場合は期限内に書面が届くよう、日程に余裕をもって送付してください。

STEP3：手付金・違約金の精算

手付解除の場合は手付金の倍額を買主へ返還します。

違約解除の場合は違約金の支払い方法について双方で取り決めをおこないます。

STEP4：解除合意書・覚書の作成・取り交わし

口約束だけでなく、解除合意書または覚書を書面で作成し、双方が署名・捺印します。

この書面が後々のトラブル防止に重要な役割を果たします。

仲介手数料はキャンセル後も払う必要がある？

「キャンセルしたのに仲介手数料を請求された」というケースもあります。

この点については以下のように整理されています。

売買契約前のキャンセル（媒介契約の解除）

売買契約が成立していないため、原則として仲介手数料は発生しません。

ただし、不動産会社が広告費・調査費などを実際に支出している場合、実費の一部を請求される可能性があります。

売買契約後のキャンセル（手付倍返しによる解除）

手付倍返しによる解除は「一度成立した契約を売主都合で解除した」と解釈されるため、不動産会社から仲介手数料の支払いを求められるケースがあります。

裁判例でも不動産会社の報酬請求権が認められた事例があり、解除後に仲介手数料の支払いが生じる可能性があることは事前に理解しておきましょう。

よくある質問

Q. 売買契約書にサインしてしまったら、もうキャンセルできませんか？

A. キャンセル自体は可能ですが、手付倍返しまたは違約金が発生します。

「できない」のではなく「ペナルティを負担すればできる」というのが正確な表現です。

ただし、相手方が履行に着手した後は手付解除ができなくなるため、早期の判断が重要です。

Q. 口頭でキャンセルを伝えただけでは不十分ですか？

A. 口頭での伝達に加えて、必ず書面での通知をおこなってください。

特に手付解除の場合は「期限内に書面が届いたかどうか」がトラブルの焦点になることがあります。

内容証明郵便を活用すると送付日の証明になり安心です。

Q. 買主がキャンセルしてきた場合、売主はどうすればいいですか？

A. 買主がキャンセルしてきた場合、売主は買主が支払った手付金を没収できます（手付放棄）。

ただし、手付解除期間後に買主がキャンセルした場合は、違約金を請求することも可能です。

いずれの場合も、担当の不動産会社に相談のうえ、書面での対応をおこなうことを推奨します。

Q. どうしてもキャンセルしなければならない場合、何を最初にすべきですか？

A. まず担当の不動産会社へ速やかに相談することです。

キャンセルが可能な時期と方法・発生するペナルティの金額・相手方への伝え方などについて、具体的なアドバイスを受けることができます。

状況によっては弁護士への相談も有効です。