共有持分への抵当権設定に同意は必要？抵当権の影響範囲・3つの権利も解説

相続などを通じて、土地や建物を複数の方々で共有していることがあります。
融資を受けるために抵当権を自分の共有持分にだけ設定したいところですが、果たして他の共有者からの同意は必要なのか、気になる方もいるかもしれません。
そこで今回は、共有持分への抵当権設定に同意は必要か否か、抵当権がもたらす影響範囲や3つの権利と併せて解説します。

共有持分に抵当権を設定するために共有者からの同意は必要か

結論から申し上げますと、共有持分へ抵当権を設定することは可能です。
たとえ複数の方々と共有して所有している不動産だとしても、自分の共有持分を対象としたものであれば抵当権を設定できます。

他の共有者からの同意がなくても抵当権は設定可能

抵当権を設定する部分が自分に与えられた共有持分のみである場合、他の共有者の同意は不要とされています。
ただし、債務不履行を理由に競売にかけられると、他の共有者も含めて共有持分を失う可能性がある点には注意が必要です。
抵当権を共有持分のみに設定し、借入金の返済が滞ると、債権者は共有持分を競売にかけるため裁判所に申し立てを行います。
裁判所が申し立てを受理すると競売手続きが開始され、他の共有者も持分を失う可能性があります。
自分の共有持分だけであれば他の共有者の同意がなくても抵当権は設定可能ですが、トラブルを避けるためにも事前に他の共有者に相談してから決定することが望ましいです。

共有持分への抵当権設定に対する金融機関の考え方

基本的には自分の共有持分のみに抵当権を設定する場合、他の共有者の同意を得る必要はありませんが、実現は困難といえます。
実際、不動産の共有持分のみを担保として価値があると判断する金融機関は少なく、多くは共有持分に担保価値がないとみなします。
たとえ民法上は共有持分のみに抵当権を設定できるとしても、現実には共有持分を担保に融資を受けることは難しいと言えるでしょう。

抵当権の抹消登記は同意不要で手続き可能

不動産の購入時に組んだ住宅ローンなどの債務を完済すると、抵当権の設定を解除する手続きが必要になりますが、共有者であっても抹消登記をおこなうことができます。
抵当権は完済と同時に自動的に解除されるものではないため、完済後には抵当権の抹消登記を申請しなければなりません。
不動産取引を円滑に進めるためには、抵当権が設定されていない状態であることが求められる場合もあり、速やかに抵当権の抹消登記を申請する必要があります。
同意を得る必要はないため、迅速に抹消手続きを進めることが望まれます。

共有持分に抵当権を設定した不動産の分筆時における影響範囲

自分の共有持分にだけ抵当権を設定後、その不動産の分筆をおこなうことがあります。
ここでは、共有持分に抵当権を設定した不動産の分筆時における影響範囲について解説します。

抵当権がおよぼす影響範囲

不動産の共有名義を解消するために、共有者が共有物分割または分筆の手続きをおこなうことがあります。
共有持分のみに抵当権を設定した状態で不動産を分筆しても、抵当権が不動産全体に影響を及ぼすことは通常ありません。
自分の共有持分に抵当権を設定し、不動産を共有物分割する場合も同様に、抵当権の影響が不動産全体に及ぶことはないと考えて差し支えありません。
ここでは抵当権の影響範囲について理解を深めるため、共有物分割および分筆の具体例を確認します。

共有物分割における抵当権の影響範囲

共有物分割とは、AとBが共有名義人としてそれぞれ2分の1の割合で所有する不動産について、片方の持分をもう片方に移転し、共有名義を単独名義に変更する手続きです。
たとえば、100坪の土地をAとBが2分の1の割合で所有しており、Aの持分にのみ抵当権が設定されているとします。
共有物分割請求によりBの持分をAに移転し、共有名義を解消してAの単独名義とした場合でも、抵当権が設定されるのは分割前にAが所有していた50坪のみです。
移転された持分は抵当権の影響を受けないため、共有物分割をおこなっても抵当権の設定範囲が拡大することはありません。

分筆における抵当権の影響範囲

分筆とは、複数の共有者が所有する不動産を物理的に分割する方法です。
主に土地を対象におこなわれる手続きであり、建物に対して分筆がおこなわれることは稀といえます。
たとえば、AとBがそれぞれ2分の1の割合で共有している土地を、土地Xと土地Yの2筆に分割し、それぞれAとBが2分の1ずつの持分を有する形にしたと仮定します。
この場合、分筆前にAが自身の持分に抵当権を設定していたとすると、抵当権の影響範囲は設定時点から変わることはありません。
したがって、分筆後に抵当権の影響を受けるのは、土地Xおよび土地Yのうち、Aが所有する自己持分のみとなります。
一方で、土地Xおよび土地YにおけるBの自己持分は、抵当権の影響を受けることはありません。

共有持分の抵当権設定を知るために必要となる3つの権利

共有持分に抵当権を設定する前に、3つの権利を理解しておきましょう。
抵当権を設定したのちに競売にかけられたとしても、3つの権利を把握しておけば落ち着いて対処しやすくなります。

3つの権利1．抵当権

抵当権とは、借入れをおこなった債務者が返済困難に陥った場合に、債権者が不動産を担保として残債を回収できる権利です。
残債を回収する手段としては、融資時に抵当権を設定した土地や建物を差し押さえる方法が用いられます。
たとえば、住宅ローンの契約では返済遅延のリスクに備え、金融機関が融資対象となる不動産に抵当権を設定しましょう。
金融機関は返済の遅延が発生した場合に抵当権を行使し、事前に設定された不動産を競売にかけて残債の回収を図ります。

3つの権利2．地上権

地上権とは、建物を所有している場合に、その建物が建っている土地が他人の所有であっても、その土地を使用できる権利です。
土地と建物を同一の所有者が持っている場合には、土地と建物の使用に問題は生じません。
しかし、土地と建物の所有者が異なる場合には、土地の所有者の許可がなければ、建物の所有者は土地を使用することができません。
そのため、建物の所有者は土地の所有者と地上権の契約を結び、土地使用の同意を得る必要があります。

3つの権利3．法定地上権

法定地上権とは、抵当権が実行されて不動産が競売にかけられた際、土地と建物の所有者が異なる場合に、建物の所有者に認められる地上権を指します。
地上権という名称は共通していますが、法定地上権は当事者間の契約によって成立するものではない点が大きな違いです。
抵当権が設定された建物が競売にかけられた場合でも、法定地上権がなければ、競落者は土地の所有者の同意が得られない限り、その土地を使用することができません。
同意が得られないことで土地の使用が制限される可能性があると、競売への参加者が減少し、債権者にとっては残債の回収が難しくなります。
このように、法定地上権は競売に伴うリスクを軽減するための措置としての性格を持っています。
なお、土地または建物、あるいは両方に抵当権が設定されているなどの一定の条件を満たしていない不動産には、法定地上権は認められません。

まとめ

共有持分には他の共有者から同意を得ずとも抵当権を設定できますが、事前相談はしておいたほうが良いでしょう。
分筆後も抵当権が影響を与える範囲は変わりません。
共有持分に抵当権を設定するなら、地上権や法定地上権など3つの権利を事前に理解しておくことをおすすめします。