自己破産前に不動産売却はすべき？適切なタイミングをご紹介

自己破産を考えているとき、不動産の扱いはどうすべきでしょうか。
売却のタイミング次第では、その後の生活に大きな影響を与えてしまいます。
この記事では、自己破産を考えている方にとって重要な「不動産をいつ売るか」について、破産に伴う不動産売却のタイミング、メリット、おすすめな売却方法をご紹介します。

自己破産で不動産を売却するタイミングは？

自己破産に伴う方法には、主に3つのケースがあります。
第1は、破産を申し立てた後に、裁判所が指名した破産管財人が処分をおこなう場合で、もっとも一般的なケースです。
第2は、破産を申し立てた後に、自分自身で売るケースです。
破産管財人が選任されず、破産手続きが終了するケースを「同時廃止」と言います。
オーバーローンとは、住宅ローンの残高が不動産の時価相当額を上回っている状態を指します。
このケースでは破産管財人が選任されない場合があります。 そのため、不動産売却を自分自身でおこなうことになります。
第3は、破産を申し立てる前に、自分で売るケースです。
どのタイミングがベストかは個々の状況によりますが、一般的には破産を申し立てる前に手放すことをおすすめします。
しかし、申し立て前に売ってしまうと、「財産隠し」と見なされる場合があります。
これは「免責不許可事由」に該当し、借金の返済免除が認められないなどのリスクがあるので、気を付けるべきでしょう。

自己破産の申し立て前に不動産を売却するメリット

財産隠しと見なされるリスクがあるものの、自己破産を申し出る前に売却することは、それを上回るメリットがあります。
まず、破産後の競売よりも高値で売ることが可能です。
次に、破産手続きで必要な「予納金」を収める必要がありますが、破産申立て前に不動産を売却した場合、その売却金から予納金を捻出できるため、自己負担を軽減できます。
ただし、予納金は負債総額5,000万円未満の場合で70万円程度が必要です。
予納金とは、破産の申立てをする際に裁判所に支払う費用ですが、申し立て前に不動産を売却すればこの費用は発生しません。
また、売った利益から弁護士費用を捻出できます。
破産手続きには専門的な知識が必要ですから、弁護士に頼らざるを得ません。
売ったお金で費用を支払えるのであれば、安心材料となるでしょう。
そして、破産後の生活再建に必要な資金を確保することも、大きなメリットとなります。
法律によって、生活に必要な最低限の財産の差し押さえは禁止されており、必要最低限の生活資金などは持つことが許可されています。
不動産売却で得たお金を、許可された範囲内であれば所持できるので、再建後の生活が楽になることでしょう。

ローンの有無によって異なる自己破産前の不動産売却方法

住宅ローンの有無によっても、売る方法は異なります。
ローンを完済している場合は抵当権が設定されていないため、金融機関との相談は不要です。
通常の売買プロセスと同様に、仲介会社に依頼して売ることができます。
これに対して、ローンが残っている場合は、債権者である金融機関と話し合い、その同意を得てから売ることになります。
なぜなら、抵当となっている不動産を売ってローン返済に当てる必要があるからです。
少しでも高く売るために、話し合いによって「任意売却」によって売るのが一般的です。

まとめ

自己破産に伴う不動産売却のタイミングは、破産の申し出よりも前におこなうことが得策です。
しかし、法律が絡む問題ですから慎重におこないましょう。
財産隠しと見なされないためにも、リスクとメリットを慎重に考慮し、専門家のアドバイスを求めることをおすすめします。
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