テラス囲いに固定資産税はかかる？課税される3条件・かからないケース・申告手続きを解説

そもそも固定資産税がかかる「建物」の条件とは？

テラス囲いに固定資産税がかかるかどうかを正しく理解するには、まず「どういう構造物が固定資産税の課税対象（＝建物）になるのか」という基準を押さえる必要があります。

固定資産税における「家屋（建物）」と認定されるためには、以下の3つの条件をすべて満たす必要があります。

① 外気分断性

詳細：屋根・壁などで外気から遮断されている

テラス囲いでの判断例：全面ガラス張り・気密性が高い → 該当しやすい

② 土地定着性

詳細：基礎などで土地に固定されている

テラス囲いでの判断例：コンクリート基礎あり → 該当/アルミ架台のみ → 非該当の場合も

③ 用途性

詳細：居住・作業・貯蔵などに使える空間がある

テラス囲いでの判断例：テラス囲いとしての空間がある → 基本的に該当

テラス囲いの場合、③「用途性」はほぼ満たしますが、①「外気分断性」と②「土地定着性」をどう判断するかが、自治体によって異なります。つまり、同じ商品・同じデザインのテラス囲いでも、設置する自治体によって課税・非課税の判断が分かれるのが実情です。

なお、「バレないから申告しなくてもいい」と考える方もいますが、自治体は定期的に航空写真の確認や現地調査をおこなっており、後から発覚した場合は過去にさかのぼって固定資産税を徴収されるケースもあります。申告は必ず適切におこないましょう。

課税対象になりやすいケース・なりにくいケース

前項の3条件をふまえると、テラス囲いが課税対象になりやすいかどうかは、主に「構造・素材・気密性」で判断できます。

▼課税対象になりやすいケース

・四方（または三方以上）がパネルで完全に囲まれている

・ガラスや高気密パネルを使用しており、外気との遮断性が高い

・コンクリートや金属アンカーで地面・基礎に固定されている

・床面積が大きく、室内空間に近い使い方ができる

・サンルームに近い構造や仕様になっている

▼課税対象になりにくいケース

・一面または二面が開放されており、外気との遮断性が低い

・樹脂製や柵状の囲いで、気密性・水密性が低い設計

・アルミ架台のみで設置されており、コンクリート基礎がない

・屋根のみで壁のない、テラス屋根タイプ（囲いなし）

ただし、これらはあくまで一般的な傾向であり、最終的な判断は設置先の自治体の固定資産税担当部署がおこないます。

同じ自治体内でも担当者によって判断が変わるケースも実際にあるため、設置前に必ず確認することを強くおすすめします。

テラス囲いとサンルームの違い（固定資産税の観点から）

テラス囲いと混同されやすいのが「サンルーム」です。

見た目は似ていても、固定資産税の扱いには大きな違いがあります。

基礎工事

テラス囲い：不要（アルミ架台で設置）

サンルーム：必要（コンクリートで基礎固定）

外気遮断性

テラス囲い：低〜中（構造による）

サンルーム：高（ガラス張りで密閉）

固定資産税

テラス囲い：構造による（非課税の場合もあり）

サンルーム：原則として課税対象

工事費用目安

テラス囲い：30万〜80万円程度

サンルーム：80万〜200万円以上

工事期間

テラス囲い：最短1日

サンルーム：数日〜1週間程度

サンルームは外気分断性・土地定着性・用途性の3条件をほぼ確実に満たすため、原則として固定資産税の課税対象になります。一方、テラス囲いは構造しだいで非課税になる可能性があるため、コストを抑えながら固定資産税の負担を避けたい方には、シンプルな構造のテラス囲いを選ぶ方法が有効です。

固定資産税がかかった場合の税額の目安

万が一テラス囲いが課税対象と判断された場合、どのくらいの税額になるのかも確認しておきましょう。

固定資産税の計算式は以下の通りです。

固定資産税額 ＝ 固定資産評価額 × 1.4%（標準税率）

テラス囲いやサンルームの固定資産評価額は、構造・広さ・素材によって自治体が算定しますが、一般的な目安として、10畳（約16㎡）程度のテラス囲いが課税対象になった場合、年間5,000円〜15,000円程度の税額が上乗せされるケースが多いとされています。

毎月に換算すると500円〜1,300円程度です。

テラス囲いの利便性を考えると、仮に課税対象となっても大きな負担にはなりにくいですが、設置前に知っておくことで安心して判断できます。

後付けしたときの申告・登記の義務

テラス囲いを後付けで設置した場合、課税対象かどうかにかかわらず、法的な手続きが必要になるケースがあります。

① 建物表題変更登記（1ヶ月以内に申告義務あり）

テラス囲いの設置により建物の床面積が変更された場合、設置から1ヶ月以内に建物表題変更登記を申告する義務が不動産登記法に定められています。この手続きを怠った場合、10万円以下の過料（罰則）が課される可能性があります。

また、申告を怠ったまま不動産売却をおこなった場合、登記面積と実際の面積が異なることでトラブルになるケースがあるため、設置後は速やかに手続きをおこなうことが重要です。

② 建ぺい率の確認

テラス囲いが固定資産税の課税対象として建築面積に算入される場合、地域ごとに定められた建ぺい率の上限を超えてしまう可能性があります。建ぺい率は地域によって30%〜80%の範囲で定められており、超過すると将来の増改築が制限されるだけでなく、住宅ローンの審査に影響することもあります。

設置前に現在の建ぺい率と余裕のある建築面積を確認しておきましょう。

③ 建築確認申請が必要なケース

自治体によっては、テラス囲いの設置が建築基準法上の「増築」と見なされ、建築確認申請が必要となる場合があります。

特に防火地域・準防火地域に指定されているエリアでは規制が厳しくなることがあるため、施工業者とともに事前に確認してください。

自治体への事前確認の仕方

固定資産税の課税対象になるかどうかを最も確実に把握するには、設置前に自治体の固定資産税担当部署（役所の資産税課など）へ直接相談することが唯一の方法です。

相談の際には、以下のものを持参すると確認がスムーズに進みます。

・設置を検討しているテラス囲いのカタログ（メーカー・型番がわかるもの）

・住宅の図面（配置図・平面図）

・現在の建ぺい率・容積率がわかる資料

また、担当者との会話の内容（「課税対象にならない」と言われた場合も含めて）は必ずメモに残しておくことをおすすめします。担当者が変わると判断が変わるケースもあるため、書面での確認を求めることも有効です。

テラス囲いがある物件を不動産売却するときの注意点

テラス囲いを設置した物件を将来的に売却する際には、いくつかの注意点があります。

① 登記面積との相違がトラブルになる

後付けのテラス囲いが課税対象であるにもかかわらず、建物表題変更登記をおこなっていない場合、登記簿に記載された床面積と実際の床面積が異なる状態で売却することになります。

これは買主に対する重要事項説明義務を果たせていない状態になる可能性があり、売却後にトラブルや損害賠償に発展するリスクがあります。

② 固定資産税の未申告が発覚するリスク

売却に伴う調査の過程で、テラス囲いの固定資産税が未申告であることが発覚した場合、過去にさかのぼった税の追徴を求められることがあります。

売却前に現状を確認し、未申告分がある場合は自治体へ申告を済ませておくことが安心です。

③ 売却価格への影響

テラス囲いは物件の付加価値として評価されることもあれば、建ぺい率オーバーや申告漏れが原因でマイナス評価になることもあります。

不動産会社へ売却相談をする際は、テラス囲いの有無・設置時期・申告状況などを正直に伝えることが大切です。

神戸市・神戸市北区でテラス囲いのある物件の売却をお考えの場合は、ぜひ東洋技研不動産事業部へご相談ください。

現状を丁寧にヒアリングしたうえで、適切な売却プランをご提案します。

よくある質問

Q. テラス囲いを設置したのに自治体から連絡が来ない。非課税ということですか？

A. 必ずしもそうとは言えません。自治体がまだ把握していないだけの可能性もあります。

前述のとおり、自治体は定期的に現地確認や航空写真の照合をおこなっており、後から遡って課税されるケースもあります。設置済みで申告をしていない場合は、一度自治体の固定資産税担当窓口へ確認することをおすすめします。

Q. 施工業者から「このテラス囲いは固定資産税がかからない」と言われましたが、信用してよいですか？

A. 施工業者の情報はあくまで参考程度にとどめてください。

最終的な判断は自治体がおこなうため、「業者が大丈夫と言っていたから申告しなかった」という理由は自治体には通じません。施工業者の説明を踏まえたうえで、必ず設置先の自治体へ自分で確認することが大切です。

Q. 既存のテラス囲いを撤去したら固定資産税はなくなりますか？

A. 課税対象として認定されていた場合、撤去後は課税対象から外れることになります。

撤去した後は「滅失登記」や自治体への届け出が必要になるケースがあるため、撤去工事をおこなった業者や自治体の窓口へ確認してください。

Q. テラス囲いを設置する前に、何を一番先に確認すればよいですか？

A. 以下の3点を最初に確認することをおすすめします。

まず現在の建ぺい率に余裕があるかを確認し、次に自治体の固定資産税担当部署へ設置するテラス囲いのカタログを持参して課税の有無を確認し、最後に建築確認申請の必要性を施工業者に確認してください。

この3点を事前に押さえておくことで、設置後の予期しないトラブルを防げます。