病死は事故物件としての告知義務がある？価格への影響・売却の注意点を解説

所有する不動産が事故物件になると、一般的に忌避されることから売却価格が下がってしまいます。
「人の死＝事故物件」のイメージがある方もいるかもしれませんが、単に病死があっただけでは事故物件にはなりません。
今回は、病死があったことが不動産の売却に影響することはあるのか、売却の方法・注意点とともに解説します。

病死があった物件に事故物件としての告知義務はある？

結論、病死があった物件がそれだけで事故物件になることはありません。
告知義務も生じず、通常どおり売却や賃貸化ができます。
国土交通省が示している「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によると、病気や老衰などが理由の自然死があった物件は事故物件ではありません。
ただし、遺体の発見が遅れて特殊清掃が必要な状況になってしまった場合は、事件性のない病死だと確定していても事故物件として取り扱われます。
また、「孤独死」によって遺体の発見が遅れた場合も例外として事故物件に該当するケースがあります。

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病死があった物件の売却価格はどうなる？

先述のとおり、単に病死があっただけの物件はその旨を買主に告知する必要がなく、売却価格にも影響ないと言えます。
事故物件の売却価格が下がるのは、物件に「心理的瑕疵（かし）」と呼ばれる欠陥が生じるため。
買主が心理的な抵抗を感じる、なるべく避けたいと思う要素があり、その旨を必ず事前告知しなければならないことから価格を下げざるを得ないのです。
また、事故物件の売却価格は通常相場より10〜50％程度下落する傾向があります。
自宅で看取られて亡くなった、救急車を待っている間に亡くなったなどの病死は物件の価格を下げる要因にはなりません。

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病死があった物件を売却する方法・注意点

病死があった物件は、事故物件に該当しないなら通常どおりの方法・価格で売却できます。
事故物件になってしまった場合は、必ず特殊清掃を実施したうえで以下のような方法をとりましょう。

●原状回復してそのまま売却する
●リフォームしてから売却する
●事故物件を取り扱う専門業者に買取依頼をする

特殊清掃による原状回復が済んでいれば、事故物件として告知したうえで売り出すことができます。
売り出し前に大規模なリフォームをおこなうと買主側の抵抗感がやわらぎますが、告知義務は消えない点に注意しましょう。
事故物件であるがゆえに買い手がつかなかったり、一般の不動産業者に仲介を断られたりした場合は、事故物件を取り扱う専門業者への買取依頼がおすすめです。
事故物件は買い手が見つからず売却期間が長引きやすい一方、専門業者への買取を利用すれば最短数日〜数週間で現金化が可能です。

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まとめ

病死があった物件でも、発見が早く特殊清掃が不要であれば事故物件には該当せず、告知義務や価格下落の心配はありません。
ただし、遺体の発見が遅れた場合などは心理的瑕疵が認定され、事故物件として扱われ価格に大きく影響する可能性があります。
事故物件となった場合は、原状回復やリフォーム、専門業者への買取依頼など状況に応じた柔軟な対応が必要です。
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