オーナーチェンジ物件の売却が難しい理由とは？成功のコツや流れを解説

賃貸物件の売却には、オーナーチェンジという選択肢がありますが、買い手が限定されている点が注意すべきポイントでしょう。
居住中の物件では内覧が困難であることや、低金利住宅ローンが利用できないことが、売却において障害となる可能性があります。
この記事では、売却の難易度を下げる方法や取引の流れについて、オーナーチェンジの成功に向けた具体的な手順をご紹介します。

オーナーチェンジ物件が売却しにくいと考えられる理由とは

入居者がいる賃貸物件を売却する「オーナーチェンジ」は、買い手が付きづらいと考えられています。
一棟アパートや区分マンション、貸店舗、オフィスビルなど賃料収入が発生している物件が対象となりますが、この売却方法を選ぶ際には、入居者の許可は不要です。
ただし、購入層が投資家や法人、地主などに限られるため、一般的に売却が難しいといわれています。
彼らは見る目が厳しく、内覧が難しい居住中の物件については評価も慎重になる傾向があります。
また、購入目的が自分で住むための住宅ではないため、低金利の住宅ローンを利用できない点も売却のハードルとなるでしょう。

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オーナーチェンジ物件の売却を成功させる方法とは

オーナーチェンジ物件の取引の成功のためには、ターゲットを絞り、メリットを伝えるのが大切です。
一棟アパートやマンションの場合は、空室改善の対策を講じるのが大切なポイントです。
空室が続いている場合は、周辺の相場と比べて賃料を適切な価格に変更し、空室を減らします。
更新料を無料にすると、現在の入居者の継続を期待できるでしょう。
また、区分マンションや一戸建ての物件の場合は、空室になるのを待ち、居住用物件として売却する方法もあります。

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オーナーチェンジ物件を売却する際の流れとは

オーナーチェンジ物件を取引する場合の流れについて、ぜひ一度確認しておきましょう。
まずは不動産会社に依頼をおこない、しっかりと査定を受けることで、査定価格を具体的に明確にします。
売却を決意したら、不動産会社と媒介契約を締結し、積極的に売却活動を開始します。
特に賃貸用物件の場合には、レントロールによる賃貸状況の詳細な開示が必要です。
レントロールとは、物件の入居者の状況や賃貸借の具体的な条件などが一目で把握できる書類で、管理会社に作成を依頼することが可能です。
購入希望者が現れた際には、交渉を経て条件がまとまった後、速やかに売買契約書の締結をおこないます。
オーナーチェンジをおこなう場合、決済完了後には入居者へのオーナー変更の通知を必ずおこなう必要があります。
この通知には賃貸借条件の確認事項や、新たな賃料の振込先情報など、重要な内容を具体的に記載する必要があります。

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まとめ

オーナーチェンジ物件は、購入層が限定される、内覧ができない、住宅ローンが組めないといった理由で売却が難しいとされます。
ターゲットを絞り、賃料や更新料の見直しなどで空室改善などの対策をおこなうと、取引成功につながりやすいです。
不動産会社に相談しながら、納得できる取引を進めていきましょう。
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