瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いは？不動産売却時のポイントも解説

2020年4月の民法改正により、瑕疵担保責任が廃止され、新たに契約不適合責任へと変更されました。
契約内容と合致しているかどうかが重要視され、売主と買主の権利・義務にも大きな変更が加えられています。
この記事では、不動産の売却を検討している方に向けて、契約不適合責任の概要や不動産売却時の注意点について解説します。

瑕疵担保責任から契約不適合責任へ民法改正

2020年4月に民法改正され瑕疵担保責任から契約不適合責任へ変更しました。
概要も変わっているので、不動産売却を検討している方は理解する必要があります。
契約不適合責任は、引き渡された物件が契約内容と違う場合に問題となり、隠れていた瑕疵なのかは関係なく、契約内容とあっているかが重要です。
買主が契約内容にない不具合を知った場合は、知ったときから1年以内に売主へ通知することで追完請求などの権利を保持できます。

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瑕疵担保責任と契約不適合責任の違いとは

瑕疵担保責任は隠れた欠陥や不具合があった場合のみ、気付かなったものに限定されていました。
隠れた瑕疵であった証明が必要で、実際に証明するのは難しかったのが現状です。
法的性質の違いは瑕疵担保責任では法定責任とされていて、売買の対象になった物件を引き渡すのが売主の責任で、瑕疵のない物件を引き渡す義務がないとされていました。
契約不適合責任では債務不履行責任であるとされているので、売主は契約内容に合致している物件を引き渡す責任があります。
また瑕疵担保責任では買主は契約解除か賠償責任請求の権利しかありませんでした。
契約不適合責任では追完請求や代金減額請求　契約解除・損害賠償請求権などができるようになりました。
買主にとって中古住宅の購入がしやすくなったのが現状です。

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契約不適合責任で不動産売却する際のポイント

不動産売却を検討している方が気を付けたほうが良いポイントがあります。
万が一問題が発生した際に、欠陥内容が契約書に記載されているのかが重要です。
シロアリの被害や雨漏りや騒音、設備の不具合など既知の欠陥は必ず記載します。
口頭で伝えるだけでは、あとあと聞いていなかったと言われ問われてしまうので面倒でも契約書に記載するようにしてください。
契約不適合責任の消滅時効は「不適合を知った時から5年間」または「引渡し時から10年間」のいずれか早い方で、期間を超えると請求できなくなります。
免責特約を設けるのが重要で、通常期間は3か月にしているところが多いので同様にすると良いでしょう。
そして売却前には、住宅の劣化などを調べてくれる専門家に依頼して診断してもらうのもおすすめです。
費用がかかりますが第三者にみてもらえて診断書があれば、あとあとトラブルになるかもと不安を抱える心配もなくなるので、最初にしっかりと見てもらうのがおすすめです。

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まとめ

民法改正された契約不適合責任は、契約書に瑕疵を記載しておくのが重要で、買主が記載のない不具合を見つけてしまうと責任を取らされてしまいます。
不動産売却を検討している方は、瑕疵の内容をちゃんと契約書に記載するようにしましょう。
家の内部などは素人にわからないところもあるので、費用がかかっても第三者の専門機関に依頼するのがおすすめで、あとあと不安が残らないようにしましょう。
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