不動産の売却に影響する耐用年数とは？建物構造による違いなども解説

建物は経年劣化するものであり、時間の経過によって使用できなくなり、価値が大きく下がります。
また、どの程度の期間にわたって建物を使用できるのか、国が標準的なルールを定めているのをご存じでしょうか。
この記事では、耐用年数とは何かのほか、建物構造による違いや減価償却との関係についても解説するので、不動産を売却予定の方はお役立てください。

不動産の売却に影響する耐用年数とは

耐用年数とは、一般的には、通常の用途によって物件を使用したときに本来の効果を得られると予想できる年数を指しています。
目的などによって大きく3つの種類があり、価値を公平に算出するうえで国が設定している法定耐用年数は、建物の価値を算出する際などで多く用いられています。
税法上の価値を示す期間であり、年数を経過したとしても建物を使用できないわけではありません。
不動産としての経済的な価値がなくなるまでの年数を経済的耐用年数と呼んでおり、建物の機能や、将来的におこなわれるメンテナンスなどを踏まえて算出します。
したがって、同じ構造でも建物によって年数が異なり、残り何年ほど使用できるか予測できる数値です。
また、物理的耐用年数は建材などの品質や構造物の仕組みを維持できる期間を指しており、使用状況によって変化しやすい不動産には不向きといえます。

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建物構造による法定耐用年数の違い

法定耐用年数に関しては、鉄骨鉄筋コンクリート造と鉄筋コンクリート造は47年、木造は22年、木骨モルタル造は20年など建物構造によって異なる点に注意が必要です。
木造が多い一戸建ての住宅は22年なのに対し、木骨モルタル造の木造アパートは20年になります。
また、鉄骨鉄筋コンクリート造が多い高層マンションや、鉄筋コンクリート造の一般的なマンションは、どちらも47年です。
したがって、同じ築年数の不動産を売却するときには、一戸建てに比べるとマンションのほうが資産価値の下落を抑えられるでしょう。

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不動産を売却するときに影響する耐用年数と減価償却との関係

減価償却とは経年劣化による資産価値の減少分であり、毎年の経理において固定資産の取得費用を経費として処理する方法を指しています。
不動産を売買するときには、利益の有無によって不動産所得税を支払わなければならないケースが発生します。
売却代金から取得費と減価償却費のほか手数料を引くのが利益の計算方法であり、不動産所得税を抑えるうえで減価償却費は大きなポイントの1つです。
なお、減価償却費を計算する際には、国が定める年数や償却率を用いなければなりません。

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まとめ

不動産の売却において財産の価値を算出する際には、国が定める法定耐用年数を用いるケースが一般的です。
ただし、建物を維持できる年数とは異なり、年数を経過したとしても使用できる建物が多くを占めている点に注意しましょう。
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