都市計画道路予定地でも売却できる？売却が厳しい時期と対処法を解説
この記事でわかること
- ・都市計画道路予定地でも、売却は可能
- ・事業認可後は届出や先買い制度の対象になる
- ・建て替え制限や活用の難しさが売却しにくい理由
- ・売却価格は予定地の入り方や残る土地の形で変動
- ・売却前は自治体で進み具合と制限内容を確認する
都市計画道路予定地が売却できるかどうかは、都市計画の進み具合で変わります。
まだ計画だけが決まっている段階なら売却できる場合がありますが、工事に向けた手続きが進むと制限が強くなります。
この記事では、都市計画道路予定地の基本、売却できる時期、売る前に確認したい点を整理します。神戸周辺で土地や建物の売却を考えている方は、参考にしてください。
都市計画道路予定地とは？
売却が難しいタイミングを解説
都市計画道路予定地とは、将来の道路整備に向けて区域が定められた土地です。予定地に入っているだけでは、すぐに退去や売却不可になるわけではありません。ただし、売却できるかどうかは、工事の段階によって変わります。
都市計画道路予定地には2つの段階がある
都市計画道路には、道路の位置や範囲が決まっている「計画段階」と、工事や用地取得に向けた手続きが進む「事業認可後」の段階があります。
| 項目 | 計画段階 | 事業認可後 |
|---|---|---|
| 状態 | 道路の位置や範囲が決まっている | 工事や用地取得の手続きが進む |
| 売却 | 売却できる場合が多い | 市区町村へ届出の提出が必要 |
| 売主が見る点 | 制限内容を確認 | 届出や今後の流れを確認 |
計画段階：制限はあるが売却できるケースも
計画段階では、自治体による用地取得がまだ始まっていないことが多く、第三者へ売れる場合があります。しかし、計画段階であっても、他の制限の無い土地と同じように扱えるわけではありません。
都市計画道路予定地には建て替えや土地活用に条件が付くことがあるため、買主にその内容を伝える必要があります。
事業認可後：自由な売却が難しくなる
事業認可後は、売却が大きく制限されます。有償で譲るときは市区町村へ届出の提出が必要になります。届け出を出さずに売買を行うと罰則の対象になることもあるので注意が必要です。
都市計画道路予定地は一般の土地より売れにくくなる
都市計画道路予定地が一般の土地より売れにくくなる主な理由は、次の3つです。
- ・建て替えや増改築に制限がある
- ・将来の工事や用地取得の時期が読みづらい
- ・住宅ローン審査で慎重に見られる場合がある
【価格への影響】相場より安くなるのはどのような土地？
都市計画道路の予定地を売却する際、価格への影響には幅があります。
土地の一部だけが予定地にかかる場合は小さい影響で住むことが多いですが、土地の大部分が予定地になったり、残った土地の形が悪くなったりすると土地の売却価格が下がる傾向があります。
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都市計画道路の予定地を
売却したい…
都市計画道路予定地を売却する前に
確認したいポイント
都市計画道路予定地を売却したい時は、まずは、計画がどこまで進んでいるか、土地のどこまでが予定地にかかっているかを確かめましょう。売却前に見ておきたい主なポイントは、次のとおりです。
| 確認したい項目 | 見る内容 |
|---|---|
| 計画の進み具合 | 計画段階か、事業認可後か |
| 予定地の範囲 | 土地の一部か、広範囲か |
| 建て替えや 活用制限 |
購入後に建築が可能か |
| 価格の考え方 | 相場との差、個別事情 |
| 税金や補償 | 相続税評価、補償の有無 |
| 売却方法 | 仲介か、不動産買取か |
まずは自治体で計画の進み具合を確認する
最初に確認したいのは、まだ計画段階なのか、事業認可後なのかという点です。この違いによって、売却の進め方や必要な手続きが変わります。自治体の都市計画担当窓口や公開資料を見て、最新の状況を確認しておきましょう。
参照：神戸市「都市計画法第53条・第65条許可申請」（2026年4月15日確認）
土地のどこまで予定地にかかっているかを見る
次に見たいのは、土地のどこまでが土地計画道路の予定地に入っているかです。
一部だけがかかる土地と、広い範囲がかかる土地では、価格への影響が変わります。
残る土地の面積や形も含めて見ておくと、売却時に伝える内容をまとめやすくなります。
神戸市の公式情報マップから、神戸市内の都市開発予定地の情報が確認できます。所有地を売却する前に一度確認してみることをおすすめします。（2026年4月15日確認）
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建て替えや活用の制限も確認する
買主が気にするのは、購入後にその土地をどこまで使えるかという点です。
計画段階であっても、予定地にかかる土地で建物を建てる時は市長の許可が必要となります。
また、都市計画道路の予定地に建設する建物は原則として地階がなく2階以下、主要構造部が木造や鉄骨造など移転や除却がしやすい建物が基準になります。
参照：神戸市「都市計画法第53条・第65条許可申請」（2026年4月15日確認）
税金や補償も確認しておく
国税庁によると都市計画道路予定地の区域内にある宅地は、将来の買収まで長く利用制限を受けることが多いため、相続税評価では土地の使いにくさを反映する補正率が設けられています。（2026年4月15日確認）
ただし、その扱いがそのまま固定資産税の軽減につながるとは言い切れません。また、用地取得が進んだ場合は、土地の価格だけでなく、建物の移転費などの補償が関わることもあります。
条件によっては買取相談も候補に入れる
一般の買主が見つかりにくいときは、買取の相談も候補に入ります。
とくに、予定地のかかり方が大きい土地や、残る土地の活用が難しい土地は、仲介だけでは進みにくいことがあります。
売却方法を広く考えるためにも、不動産会社へ早めに相談しておくと安心です。
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都市計画道路の予定地を
売却したい…
都市計画道路予定地の売却に関するQ&A
- Q1. 都市計画道路予定地に入っている土地は売却しにくい？
- A1. 一般の土地より売却しにくくなることがあります。
-
理由は、建て替えや活用に制限がかかる場合があり、買主が購入後の使い方を描きにくいからです。ただし、まだ計画段階であれば売却できることも多いです。
- Q2. 都市計画道路予定地かどうかはどこで分かる？
- A2. 自治体の都市計画担当窓口や公開資料で確認できます。
-
売却を考えている土地が予定地に入っているかどうかは、都市計画図や案内資料を見ると把握しやすいです。
併せて確認したいのは、予定地に入っているかどうかだけではなく、まだ計画段階なのか、事業認可後なのかという点です。
- Q3. 事業認可後はすぐに退去になる？
- A3. 事業認可後だからといって、すぐに退去が決まるとは限りません。
-
実際には、用地取得や補償の説明、契約、移転準備という流れで進みます。そのため、事業認可後になった時点で直ちに住めなくなるわけではありません。
- Q４. 売却が難しいときはどう動けばいい？
- A４. 売却が難しいときは、まず状況を整理することが先です
-
確認したいのは、計画がどこまで進んでいるか、土地のどこまでが予定地にかかっているか、残る土地の形に問題がないかという点です。
まとめ
都市計画道路予定地でも、計画段階なら売却できる場合があります。一方、事業認可後は届出や先買い制度の対象になり、一般の土地より売りにくくなります。
また、価格は予定地のかかり方や残る土地の形で変わるため、売却前は進み具合と制限内容を確認することが大切です。
神戸周辺で都市計画道路予定地の売却を考えている方は、まず状況を整理し、その上で不動産会社へ相談してみてください。
