相続空家の特例とは？共有名義でも適用できるか解説！

不動産を相続すると、場合によっては高額な税金を課せられてしまうこともあります。
しかし相続時の税金には「相続空家の特例」などさまざまな制度があり、これらの制度を知っていることで、相続税の負担を抑えられるかもしれません。
今回は相続空家の特例とはなにか、また、共有名義の物件における適用要件などについて解説します。

相続空家の特例とはなにか

相続空家の特例とは、空き家を相続しその家を売却する際の所得税に関する制度です。
家を売却して得た譲渡所得の金額から、最大3,000万円まで控除を受けられます。
この控除を活用すると、売却金額が3,000万円までであれば家を売却しても所得税が高くなることはありません。
ただしこの特例はさまざまな適用要件を満たしていなければならず、空き家を相続しても使えないことがあります。
その要件のひとつに耐震基準がありましたが、令和6年1月1日以降の譲渡から要件が緩和されました。
耐震基準を満たしていない空き家でも、買主が翌年2月15日までに耐震リフォームを実施するか家を取り壊せば特例の対象になります。

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相続空家の特例は共有名義でも適用可能？

相続空家の特例は共有物件にも適用できますが、誰と誰が共有名義になっているかで適用範囲が異なる点に注意が必要です。
被相続人・相続人の共有名義だった空き家を相続した場合、被相続人の持分であった部分だけが特例の適用対象になります。
もともと自分の持分だった部分には、残念ながら適用できません。
相続人同士の共有名義の場合、それぞれが相続した持分にのみ特例を適用できます。
ただし令和6年1月1日以降に相続人が3人以上で譲渡をおこなった場合、それぞれの相続人の控除額は最高2,000万円となってしまいます。

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相続空家の特例は小規模宅地等の特例と併用可能

相続空家の特例は、330㎡までの敷地の評価額を8割減らし、土地にかかる税金の負担を減らす「小規模宅地等の特例」とも併用できます。
本来小規模宅地等の特例は、相続人が被相続人と同居していた場合に適用されるものです。
しかし相続人に持ち家がないか、相続したのが配偶者の場合は、同居していなかったとしても適用が認められます。
相続人に持ち家がなく、相続空家の特例と小規模宅地等の特例を併用したい場合は注意が必要です。
この場合は、空き家をすぐに売却せず相続税の申告期限まで保有し、その後は相続空家の特例の期限までに売却しなければなりません。
また相続空家の特例は、被相続人が一人で住んでいたことも適用要件です。
配偶者が相続して相続空家の特例・小規模宅地等の特例を併用できるのは、生前に被相続人と空き家を相続する配偶者が別居していたケースなどに限定されます。

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まとめ

相続空家の特例とは、相続した空き家を売却したときの譲渡所得が控除される制度のことです。
共有名義の空き家を相続した場合でも、この特例は適用されます。
条件を満たせば、相続税が控除される小規模宅地等の特例との併用も可能です。
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