相続した不動産の根抵当権とは？引き継ぎと整理方法を解説
相続と不動産の権利
相続した不動産に根抵当権が付いていると、債務残高や必要な登記が分からず、不安を感じるものです。根抵当権は相続だけでは消えません。
被相続人が債務者で、元本確定前の取引を続ける場合は、相続開始後6か月以内の登記が重要です。整理する場合は、売却や相続放棄などを検討します。
登記事項証明書と借入状況、相続開始日を確認し、相続放棄の3か月と根抵当権に関する6か月を区別しましょう。
この記事のよくある質問
読む前に、気になる疑問から
相続した不動産に根抵当権が付いているのはなぜですか？
被相続人の生前に、事業資金などの継続的な取引を担保する目的で根抵当権が設定され、その登記が残っているケースがあります。
詳細は「根抵当権が付いている理由」の見出しから根抵当権付き不動産を相続し、取引を継続するには何が必要ですか？
必要な相続・変更登記を進め、取引を続ける場合は、指定債務者に関する合意を相続開始後6か月以内に登記します。
詳細は「相続後も根抵当取引を継続する方法」の見出しから根抵当権が付いた相続不動産は売却できますか？
売却できますが、通常は債権者と返済・抹消条件を調整し、決済時までに根抵当権を抹消できる状態にします。
詳細は「根抵当権を売却・放棄・抹消で整理する方法」の見出しから根抵当権が付く理由
相続した不動産に根抵当権が付いている理由
根抵当権は相続時に新しく設定されたものではなく、被相続人が生前に継続的な取引の担保として設定した権利が残っているものです。まずは登記事項証明書で、権利の中身を確認するところから始めます。
根抵当権とは
民法が定める根抵当権とは、一定範囲の不特定の債権を「極度額」まで担保する権利です。ひとつの借入だけを担保するものではない、という点が出発点になります。
- 極度額
- 担保の上限額です。債務残高ではありません。
- 元本確定
- 担保する債権を確定させることを指します。
- 担保する範囲
- 一定範囲の不特定の債権を、まとめて担保します。
根抵当権と抵当権の違い
抵当権は特定の債権を担保する一方、根抵当権は継続的な取引で生じる複数の債権をまとめて担保できます。相続の場面では、この差が手続きの内容そのものを変えます。
抵当権と根抵当権の違い
| 比較項目 | 抵当権 | 根抵当権 |
|---|---|---|
| 担保する債権 | 特定の債権 | 一定範囲の不特定の債権 |
| 設定金額 | 特定の借入額など | 極度額（担保の上限額） |
| 借入と返済の反復 | 別の債権には新たな設定が必要 | 債権の範囲内で反復可能 |
| 完済後の扱い | 抵当権も消滅し、抹消登記を行う | 元本確定前は、個別債務を完済しても消滅しない |
| 相続時の論点 | 債務や権利の承継 | 取引継続の合意と登記期限 |
根抵当権は元本確定前であれば、債務残高が0円になっても消えません。
抹消には根抵当権者との調整と登記が必要です。
住宅ローンで根抵当権が設定されるケース
根抵当権は、住宅関連融資でも商品によって設定される場合があります。「うちは住宅ローンだから関係ない」と決めつけず、書面で確かめることが大切です。
この章のポイント
登記事項証明書や契約書で、極度額・債権の範囲・当事者を確認しましょう。
物件情報が見たい方はこちらをクリック
売買物件一覧へ進む取引を継続する方法
相続後も根抵当取引を継続する方法
被相続人が債務者で、元本確定前の取引を続ける場合は、必要な相続・変更登記と、指定債務者に関する合意の登記を相続開始後6か月以内に進めます。
指定債務者に関する合意の登記
6か月
相続開始後、この期間内に登記します。原則として被相続人の死亡日から数えます。
指定債務者の合意の登記とは
指定債務者に関する合意の登記は、相続後に指定債務者が負担する債務も同じ根抵当権で担保するための手続きです。元本確定前に債務者が死亡した場合、根抵当権者と根抵当権設定者の合意で、相続人の中から指定債務者を定めます。
対応は、被相続人が所有者・債務者・根抵当権者のどの立場だったかで変わります。登記事項証明書を取得し、金融機関に元本確定の有無も確認しましょう。
所有者と債務者が同一の場合の手続き
被相続人が所有者と債務者を兼ねていた場合、所有権の相続登記、債務者変更登記、指定債務者に関する合意の登記を検討します。申請順序や添付書類は権利関係で異なるため、金融機関や司法書士へ確認しましょう。
根抵当権を引き継ぐ手続きの流れ
- 登記事項証明書を確認
- 当事者の立場を整理
- 金融機関と取引継続を協議
- 必要な相続・変更登記を申請
- 相続開始後6か月以内に指定債務者に関する合意を登記
相続開始後6か月以内に登記しなかった場合
この6か月は、相続開始を知った日ではなく、原則として被相続人の死亡日から数えます。起算日を取り違えると、気づいたときには期限を過ぎている、ということが起こり得ます。
期限を過ぎたときの扱い
期限を過ぎても根抵当権は消えませんが、元本は相続開始時に確定したものとみなされ、その後の新たな債務は担保できません。
売却・放棄・抹消
相続不動産の根抵当権を売却・放棄・抹消で整理する方法
債務残高、査定価格、相続する意思、債権者の抹消条件を確認し、売却と同時の返済・抹消、相続放棄、合意による抹消から状況に合う方法を検討します。
不動産売却による完済と根抵当権抹消
根抵当権付きの不動産も売却できますが、通常は引き渡しまでに抹消できるよう調整します。売却前に金融機関へ債務残高と抹消条件を確認し、査定価格と比べましょう。
元本確定前は、完済しただけでは根抵当権は消滅しません。金融機関と解除などを調整し、決済と同時に抹消登記を進めます。完済できない場合は、不足資金の準備や債権者との調整が必要です。
相続放棄を選ぶ場合の期限と注意点
相続放棄の申述期限
原則として、自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内に、被相続人の最後の住所地を管轄する家庭裁判所へ申述します。
相続放棄では、根抵当権付き不動産だけでなく、被相続人の権利と義務を一切引き継ぎません。期間内に判断できない場合は、申立てにより熟慮期間を伸長できます。
処分の前に確認を
売却などの財産処分は単純承認とみなされる可能性があるため、処分前に弁護士へ確認してください。
根抵当権抹消登記の手続きと相談先
債務が残っていなくても、根抵当権の登記は自動的に消えません。根抵当権者から解除証書などを受け取り、管轄法務局へ抹消登記を申請します。
法務局は、申請書様式と記載例を公開しています。登記は司法書士、売却は不動産会社へ相談しましょう。
根抵当権付き不動産の相続で確認すること
- 登記事項証明書を取得したか
- 債務残高を確認したか
- 査定価格を確認したか
- 債権者へ抹消条件を確認したか
- 相続放棄の3か月を確認したか
- 元本確定前の取引を継続する意思があるか
この記事のまとめ
まとめ
根抵当権は相続だけでは消えず、取引を引き継ぐ場合と整理する場合で対応が異なります。
まず確認する
登記事項証明書、債務残高、相続開始日を最初に確認する
期限を分ける
相続放棄の3か月と、指定債務者に関する合意の登記の6か月を区別する
相談先を選ぶ
取引継続は金融機関と司法書士、売却は金融機関と不動産会社、相続放棄は弁護士へ早めに相談する
