不動産売却の減価償却とは？計算方法と注意点について解説

不動産売却にかかる税金を把握するうえで、減価償却の計算は欠かせません。
減価償却を正しく理解すれば、適正な申告がおこなえ、税金の払い過ぎを防げます。
そこで今回は、不動産売却の減価償却とはなにか、計算方法と注意点についても解説します。

不動産売却の減価償却費とはなにか

「減価償却費」とは、年月の経過により減少していく価値を計上したものです。
減価償却は譲渡所得税と大きな関係があります。
不動産売却の場合、減価償却の狙いは譲渡所得税の計算に不動産の現在の価値を反映させることです。
譲渡所得税は、不動産の売却益から経費を差し引いて計算します。
経費には建物の購入費も含まれますが、売却の時点で建物の価値は下がっているとみなされ、減価償却費を差し引いた額が購入費として計上されます。
そのため、譲渡所得税を正しく計算するためには、減価償却を正しく理解することが欠かせません。

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不動産売却時における減価償却の計算方法

不動産の減価償却の計算方法は、購入額を法定耐用年数で均等に割り、毎年同じ金額ずつ減価償却していく定額法を使用します。
法定耐用年数に応じて建物の価値が下がっていく割合を「償却率」と呼びます。
これを踏まえた計算式は、減価償却＝建物部分の購入費×0.9×償却率×経過年数です。
0.9は建物の購入費から残存価額を差し引くためにかけ合わせます。
残存価額は法定耐用年数を過ぎても残る価値で、取得価額の10％と定められています。

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不動産売却時によく出てくる減価償却費の注意点

不動産の売却利益から経費を差し引いた結果、譲渡損失が生じることがあります。
譲渡損失とは、売却利益よりも購入費などの経費のほうが高くなり実質の利益がマイナスになることです。
不動産の売却で譲渡損失が生じた場合は、損失額を他の不動産の譲渡所得額から控除できる制度があります。
ただし、他の不動産から控除してもさらに損失額が残る場合は、事業所得や給与所得などの所得と損益通算できない点は注意が必要です。
譲渡所得税を正確に算出するためには、不動産購入時の領収書などの保管が欠かせません。
もし購入費を証明できる資料が何もない場合は、売却額の5％を概算取得費として計算します。
しかし、実際の購入費が概算取得費より高額な場合は余分な税金を払うことになってしまいます。

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まとめ

「減価償却費」とは、年月の経過により減少していく価値を計上したものです。
減価償却費の計算方法は、建物部分の購入費×0.9×償却率×経過年数です。
減価償却を計算する際、譲渡損失は他の所得と損益通算ができない点や購入費が不明な場合は概算取得費として計算する点には注意しましょう。
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