不動産の売却にかかる住民税とは？納付時期と計算方法を解説

不動産を売却した場合、その利益に対していくつかの税金がかかります。
住民税は、不動産の売却にかかる税金のひとつですが、課税の仕組みについてよくわからない方もいらっしゃるでしょう。
そこで今回は、不動産の売却にかかる住民税とはどのようなものなのか、住民税申告と納付のタイミング、住民税の計算方法を解説します。

不動産売却時に納める住民税とは

住民税は身近な税金ですが、どのような税金かわかりにくいかもしれません。
まずは、住民税とはどのような税金なのかに加え、納めなくてはならない理由を確認してみましょう。

住民税の内容

住民税とは地方税のひとつであり、所得に応じて納める税金です。
お住まいの地区町村に納める税金のことを指し、給与所得などの金額ごとに納める税額に差があります。
住民税は、住んでいるだけでかかるものではなく、あくまでも所得がある方に対して納付を求める税金です。

不動産売却で住民税が必要な理由

不動産を売却した場合は何種類かの税金がかかりますが、そのなかのひとつに住民税があります。
不動産の売却には利益が生じる場合があり、その利益は譲渡所得と呼ばれ、給与所得や事業所得と同様に課税対象になります。
したがって、不動産売却の譲渡所得に対しては、給与所得と同様に住民税が課せられるのです。
ただし、譲渡所得とは、不動産の売却価格そのものではないことに注意が必要です。
不動産の売却にかかった経費を差し引いて、利益がプラスになった場合にのみ住民税が課せられます。

給与所得とは別に納める理由は？

不動産の売却で得た利益にかかる住民税は、給与所得とは別に納める必要があります。
会社員であれば、給与からの天引きや年末調整がおこなわれているため、住民税を自分で納めることはあまりないでしょう。
しかし、不動産売却で得た利益については、自分で計算して申告しなくてはなりません。
給与所得と不動産の譲渡所得では、住民税の税率に違いがあるため、不動産売却の利益に対する住民税は自分で計算・申告・納税することになります。
給与所得とは別に手続きが必要になる税金の仕組みは「分離課税」と呼ばれていて、不動産売却後に住民税を納付するには、確定申告による手続きが必要です。

不動産の売却後に住民税を納める時期

不動産売却の利益にかかる住民税は、申告時期と実際の納付時期に差があります。
納付漏れがないように、具体的な申告時期と納付時期を確認しておきましょう。

不動産売却から住民税の申告までの流れ

不動産を売却して代金を受け取った場合、売却した翌年に確定申告をおこないます。
不動産売却の利益には、所得税と住民税がかかり、両方の申告をしなくてはなりません。
確定申告をおこなう具体的な時期は、毎年2月16日から3月15日までの間となります。
不動産売却における確定申告には、不動産売買関連の書類、経費を証明する領収書などが必要になるため、早めに書類をそろえておきましょう。
確定申告が済んだら、期限までに申告した税金を納めます。
なお、不動産売却の利益にかかる住民税について、実際に納付する時期には2つのパターンがあります。
給与から住民税を天引きされる「特別徴収」と、自分で直接納付する「普通徴収」では、納付時期が異なるため注意しましょう。

会社員が実際に住民税を納付する時期

会社員など、給与から住民税を天引きされている方が選べる納付方法があり、これは特別徴収と呼ばれています。
特別徴収を選択した場合、給与所得にかかる住民税と譲渡所得にかかる住民税が、別々に計算されたうえで合算され、給与から天引きされます。
不動産売却による住民税が上乗せされる具体的な時期は、確定申告後の6月から翌年5月の給与が発生するまでです。
住民税は前年の所得金額に応じて課せられるため、不動産売却の翌年に一時的に増えた後、その翌年には減ることになります。

個人事業主が実際に住民税を納付する時期

不動産売却の利益にかかる住民税の納付において、特別徴収以外の2つ目の方法となるのが、普通徴収です。
普通徴収とは、給与からの天引きの対象外となる方、天引きを希望しない方が選択するもので、市区町村から届く納税通知書を使った税金の納付方法です。
会社員以外に自分で事業を展開している個人事業主のほか、会社員でも普通徴収を希望する場合は選択できます。
実際にいつ住民税の納付通知書が届くのかについては、確定申告の後の5月以降となります。
原則として、普通徴収による住民税の納付は、6月・8月・10月・翌年1月の4回です。
4期分をまとめた一括払いも選択できるため、納付を忘れてしまいそうであれば、一括払いを検討してみても良いでしょう。

不動産売却にかかる住民税の計算方法

確定申告でおこなうのは所得税の計算のみで、住民税の計算はおこなわれません。
実際にいくらの住民税がかかるのか知りたいなら、計算でシミュレーションする必要があります。

基本的な計算式

不動産売却にかかる住民税の基本的な計算式は「譲渡所得×税率」です。
ただし、譲渡所得の算出と税率の選択には、いくつかのポイントがあります。
まず、課税対象となる譲渡所得とは、不動産の売却価格ではなく、経費を差し引いて残った利益のことです。
譲渡所得の金額は、売却価格から購入と売却にかかった経費を差し引いて計算します。
売却価格は売買契約書に記載されていますが、かかった経費については自分で計算しなくてはなりません。
具体的には、その不動産の購入代金や各種税金、売却のためにかかった仲介手数料、測量費用などが挙げられます。
購入と売却の経費を差し引いて、不動産売却の利益が計算できたら、これにかけ合わせる税率を確認しましょう。
不動産売却の利益にかかる住民税は、不動産の所有年数の長さによって税率に差があります。
5年超所有した不動産の譲渡所得は長期譲渡所得となり、住民税の税率は5％です。
一方で、所有期間が5年以下であった不動産の譲渡所得は短期譲渡所得と呼ばれ、住民税は9％と高くなります。
自分が売却する不動産の所有年数を計算したうえで、適した住民税の税率をかけ合わせましょう。

不動産売却後の節税ポイント

不動産売却後に課せられる住民税と所得税は、不動産の所有期間が長ければ長いほど税率が低くなります。
5年以上所有した不動産に対しては低い税率が適用され、所有期間が10年以上であった場合には、それに加えて軽減税率が適用されます。
もう少しで所有期間が5年または10年になるタイミングであれば、税率が低くなるまで待つことを検討してみても良いでしょう。
また、不動産売却にかかる税金に対しては、さまざまな控除制度が用意されています。
3,000万円の特別控除、マイホーム売却時の軽減税率の特例、相続空き家の特別控除など、適用できる制度があるか確認してみましょう。
控除制度や減税制度には、併用できるものと併用できないものがあるため、適用条件を確認したうえでいくらの節税になるかシミュレーションすることが大切です。

まとめ

不動産の売却における住民税とは、不動産の売却で得た利益にかかる税金のひとつです。
不動産を売却した翌年の確定申告で手続きをおこない、その年の6月以降、譲渡所得に応じた住民税が上乗せされます。
不動産の売却にかかる住民税の基本的な計算式は「譲渡所得×税率」ですが、不動産の所有期間によって税率が異なる点に注意が必要です。