不動産売却の注意点は？仲介・買取の違いや離婚・相続時のポイントを解説

初めて不動産の売却を検討するとき、何に注意したら良いのかがわからずに不安に感じることが多々あるでしょう。
そのようなときには、事前に注意点を押さえておくとスムーズに不動産を売却できるようになります。
そこで今回は、不動産売却時に押さえておきたい仲介と買取の違い、離婚・相続で不動産を売却するときの注意点について解説します。

不動産売却で押さえておきたい仲介と買取の違い

不動産を売却するときには「仲介」と「買取」のどちらの方法で進めるかを選ぶ必要があります。
しかし、両者には明確な違いがあり、売却目的や希望条件によって向き・不向きがある点に注意が必要です。
ここでは、仲介と買取の違いについて解説します。

違い①買主

仲介と買取の大きな違いは「買主」です。
仲介では、不動産会社が間に入って個人の買主を探し、成約に導きます。
つまり、売主は個人の買主と売買契約を結ぶ形です。
それに対して買取では、不動産会社自身が買主となります。
仲介とは違い、売主は不動産会社に直接不動産を売却する形です。

違い②内覧対応の必要性

仲介では物件に興味を持った買主が内覧を希望するケースが一般的であるため、その都度立ち会いや清掃などの準備が必要です。
一方、買取では不動産会社の査定担当者のみが物件をチェックするため、内覧の手間は最小限に抑えられます。
そのため、住みながら売却を進めたい方や忙しい方には、内覧対応の負担が少ない買取のほうが向いていることもあります。

違い③売却価格

価格面では、仲介のほうが高値で売れる可能性があります。
市場価格に近い金額で売り出すことができ、複数の買主が現れれば競争が生まれ、価格が上がるケースも珍しくありません。
一方で、買取では仲介よりも価格が1～3割程度低くなるのが一般的です。

違い④売却期間

仲介で不動産を売却するときには、一般的に3～6か月ほどの期間がかかるといわれています。
需要のない不動産であれば、さらにそれ以上の時間がかかることもあり得ます。
それに対して、不動産会社が不動産を購入する買取では買主を探す必要がないため、短期間での売却が可能です。

違い⑤売却方法

仲介では、不動産を売却するために物件情報をインターネット上に掲載したり、近隣の住居にポスティングをしたりして買主を探します。
したがって、近隣の方などに不動産の売却を知られてしまう点はデメリットといわざるを得ません。
一方で、買取では不動産会社が買主となるために販売活動は不要です。
そのため、誰にも知られずに不動産を売却できる点に仲介との大きな違いがあります。

違い⑥契約不適合責任の有無

仲介で不動産を売却するときには、売主は買主に対して契約不適合責任を負う必要があります。
万が一不動産の引き渡し後に不具合が発覚したら、修繕費用などを請求される可能性が否めません。
それに対して、買取では売主の契約不適合責任を免除したうえで不動産会社が購入するケースが一般的です。

離婚にともなう不動産売却での注意点

離婚をきっかけに不動産の売却を考えるケースはあるでしょう。
しかし離婚時には感情的な問題や権利関係が複雑になることから、スムーズに売却を進めるためには注意が必要です。
ここでは、離婚にともなう不動産売却で注意したほうが良いポイントを解説します。

注意点①財産分与が必要

婚姻期間中に購入した不動産は夫婦共有の財産として扱われるため、離婚時には財産分与の対象となります。
離婚時の財産分与の割合は、基本的に夫婦2分の1ずつです。
もしどちらかが不動産に住み続けることを選択したときには、評価額の半分に相当する金額を現金で渡さなければなりません。
また不動産を売却して現金で分割するケースでは、ローン残債の有無に注意が必要です。
不動産の売却金額でローン残債を完済できるアンダーローンでは、売却益とローン残債の差額を夫婦で分割します。
一方で、不動産の売却金額でローン残債を完済できないオーバーローンでは、預貯金などから不足分を補う必要があります。

注意点②不動産の名義を確認

離婚にともなって不動産を売却するときには、名義を確認することが大切です。
たとえば、夫婦で住宅ローンを組んで共有名義になっているときには、夫婦双方の合意が不可欠です。
どちらかが勝手に売却を進めることはできない点に注意しましょう。
名義変更や持分整理が必要になるケースもあるため、司法書士など専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。

相続した不動産を売却するときの注意点

相続で不動産を取得したものの、遠方に住んでいて管理が難しいなどの理由で売却を検討することがあります。
しかし、相続不動産の売却には特有の手続きがあるため注意が必要です。
ここでは、相続した不動産を売却するときに押さえておきたい注意点について解説します。

注意点①遺産分割協議が必要

相続人が複数いるケースでは、まず誰が不動産を相続するかを決める「遺産分割協議」をおこなう必要があります。
また、もし不動産を売却するときには、売却後の代金をどう分けるかなどを文書化し、全員の同意を得ることがポイントです。
遺産分割協議が終わらないと、相続した不動産を売却することはできません。

注意点②相続登記が必要

相続した不動産を売却するときには、名義を被相続人から相続人に変更する「相続登記」の手続きが必要です。
2024年4月からは相続登記が義務化され、正当な理由がなく放置していると過料（罰金）が科されることになっています。
そのため、不動産を相続したときには速やかに相続登記の手続きをおこなうようにしましょう。
そもそも、不動産を売却できるのは名義人本人のみです。
したがって、相続登記をして名義を相続人に変更しないと、不動産の売却自体ができません。

注意点③団体信用生命保険に加入しているかを確認する

住宅ローンの残っている不動産を相続したときには、被相続人が団体信用生命保険に加入していたかを確認することが大切です。
団体信用生命保険に加入していれば、保険金が下りてローン残債に充当されるため、相続人が支払う必要はありません。
そのため、住宅ローンが残っている状態で被相続人が亡くなったときには金融機関に連絡し、団体信用生命保険の適用を申し入れることがポイントです。

注意点④税金がかかる

不動産を売却して利益が発生したときには、所得税・復興特別所得税・住民税（譲渡所得税）が課されます。
譲渡所得税の税率は不動産の所有期間が5年を超えていると「20.315%」なのに対し、5年以下だと「39.63%」と高くなってしまいます。
ただし「相続空き家の3,000万円特別控除」などの特例を活用すれば、相続不動産を売却するときにかかる譲渡所得税を抑えることが可能です。
また、すでに相続税を納めているときには、相続税の一定額を譲渡所得税計算時の取得費に算入できる「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」を利用できる可能性があります。
特例を使うには一定の要件を満たさなければならないため、納税額を少しでも抑えたいのなら自分が利用できるかどうかを事前に確認しておくことが欠かせません。

注意点⑤確定申告が必要

相続した不動産を売却して利益が発生したら、売却した年の翌年2月16日～3月15日までの間に確定申告をおこなって譲渡所得税を納める必要があります。
前述の「相続空き家の3,000万円特別控除」などの特例も確定申告をしなければ適用されないため、期限内に手続きを済ませましょう。

まとめ

不動産売却には「仲介」「買取」の2つの方法があり、それぞれにメリット・デメリットがあります。
また離婚や相続をきっかけとする売却では、財産分与や名義の確認、相続登記の必要性など個別の注意点が存在します。
不動産の売却で後悔しないためにも、信頼できる不動産会社のサポートを受けて納得のいく取引を実現しましょう。