不動産売却での税金対策3選！押さえたい税金の種類・計算方法・控除を解説

不動産売却をするにあたって、早いうちから税金対策を考えておくことが大事です。
何も対策をしていないと、課せられる税金の種類や税額がわからず、納税で困りかねないため注意が必要です。
そこで今回は、不動産売却での税金対策として押さえたい、税金の種類・計算方法・控除を解説します。

不動産売却での税金対策①税金の種類

不動産売却での税金対策を考えるためには、まず課せられる税金の種類を押さえなくてはなりません。
不動産売却に関係する主な税金は、以下のとおりです。

税金の種類①印紙税

印紙税とは、課税文書を作成したときに課せられる税金のことです。
不動産売却では売買契約書が課税文書の対象とされているため、印紙を添付し納税する必要があります。
税額は、売買契約書の記載金額によって変わる仕組みです。
また、2027年3月31日までは軽減措置が適用されており、通常より税額が低くなるため注意しましょう。
軽減措置後の税額は、記載金額が1,000万円超～5,000万円以下なら1万円、5,000万円超～1億円以下なら3万円などとなっています。
規定の税額分の収入印紙を用意し、売買契約書に貼り付けて消印を付ければ、納税は完了です。

税金の種類②登録免許税

登録免許税とは、不動産登記のときに課せられる税金です。
売主が登録免許税を負担するのは、抵当権抹消登記や住所変更登記などのときです。
抵当権の抹消は不動産売却の前提とされやすく、売主の負担で手続きを済ませておく必要があります。
また、所有者の現住所が登記簿の記載と食い違うと、所有権を移転できません。
そのため、登記簿上の住所変更は売主の負担で事前に済ませておくのが基本です。
なお、所有権を買主へと移すときの所有権移転登記は、一般的に買主の負担でおこないます。
売主の負担にはならないため、納税に向けての対策は不要です。

税金の種類③譲渡所得税

譲渡所得税とは、不動産の売却益に対して課せられる3種類の税金「所得税・住民税・復興特別所得税」の総称です。
厳密には、譲渡所得税と呼ばれる税金は存在しないため、間違えないように注意しましょう。
特徴は、売却した不動産の所有期間によって税率が変わることです。
所有期間が5年超なら長期譲渡所得となり、税率は所得税で15％、住民税で5％とされます。
一方、所有期間が5年以下だと短期譲渡所得となり、税率は所得税で30％、住民税で9％とされてしまいます。
復興特別所得税とは、東北の復興のため、2037年（令和19年）まで課せられる税金です。
税額は、基準所得税額に2.1％をかける形で計算されます。

不動産売却での税金対策②計算方法

不動産売却にともなう税金には、自身で税額を計算するものがあります。
規定の計算方法を押さえていないと、税金対策が難しくなるため注意が必要です。

不動産売却益の計算

不動産売却にともなう税金のうち、自身で計算するのは譲渡所得税です。
譲渡所得税を調べるうえでは、まず不動産の売却益を以下の式で計算しなくてはなりません。
不動産売却益＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）－控除金額
不動産売却益は、売却価格から規定の費用や金額を差し引く形で計算します。
そのため、買主から多額の現金を受け取っていても、売却益が出ているとは限りません。
不動産売却を終えたら、税金対策に向けて売却益を計算してみましょう。

取得費

売却益の計算に使用する取得費とは、売却した不動産の取得にかかっている費用です。
主な取得費には、不動産の取得当時に負担した購入代金や建築費用、仲介会社に支払った仲介手数料などが挙げられます。
なお、建物の取得費を調べるときには、減価償却が必要です。
減価償却とは、経年劣化で失われた価値を差し引く手続きです。
新築から30年後に家を売却したなら、30年間で失われた価値を購入価格から差し引く必要があります。
減価償却の手続きで差し引く額は減価償却費と呼び、以下の式で計算します。
減価償却費＝建物の取得にかかった費用×0.9×償却率×経過年数
償却率は、建物の構造と用途によって変わる仕組みです。
自宅などにしていた、非事業用の木造建築物なら、0.031です。
同じ木造建築物でも、賃貸経営などの事業に使っていたなら、0.046となるため注意しましょう。
なお、土地では減価償却の手続きは不要であり、購入価格をそのまま取得費にして構いません。

譲渡費用

譲渡費用とは、不動産売却にかかった経費です。
主な譲渡費用には、仲介会社に支払った仲介手数料、売買契約書の作成時にかかった印紙税などが該当します。
ほかにも、建物の解体費用や入居者に支払った立ち退き料など、一連の手続きのなかでかかった費用があれば、経費にくわえておきましょう。

控除金額

売却益の計算式にあった控除金額とは、税制上の特例を利用したときに発生するものです。
特例を利用すると、通常にはない控除が追加され、売却益を抑えられます。
税金対策として効果的ですが、特例の利用には確定申告が必要な点に注意しましょう。

不動産売却での税金対策③控除

特例を利用すると控除金額が追加されるため、通常より節税できます。
不動産売却での税金対策において、税制上の特例はしっかり利用したいところです。
不動産売却に関連する主な特例は、以下のとおりです。

居住用財産の3,000万円特別控除

居住用財産の3,000万円特別控除は、自宅の売却を想定した特例です。
適用されると、自宅の所有期間に関わらず、売却益の計算で3,000万円の控除が追加されます。
売却益が3,000万円となる見込みでも、本特例を利用すれば控除金額で相殺でき、譲渡所得税の課税を避けられます。
適用の有無で課税額に大きな違いが出やすいため、自宅を売却したときは、税金対策で本特例を利用できないか、一度確認してみましょう。
本特例は、不動産売却の時点で売主がすでに住んでいなかったケースでも、利用できる可能性があります。
主な要件のひとつは、対象の住宅に住まなくなった日から3年が経過する年の12月31日までに売却することです。
建物を取り壊したときは、上記の期限とあわせ、建物の解体日から1年以内に土地の売買契約を締結する必要があります。
このほか、売主と買主の間に、親子や夫婦などの関係がないことも要件のひとつです。
規定の要件を満たさないと、特例は利用できないため注意しましょう。

相続空き家の3000万円特別控除

3,000万円の特別控除は、居住用財産だけでなく、相続や遺贈で取得した空き家の売却でも利用できる可能性があります。
適用時の控除の仕組みは、居住用財産のものと基本的に変わりません。
控除額の大きさから節税効果が高いため、相続や遺贈で取得した空き家を売却するときの税金対策に効果的です。
適用の前提条件は、被相続人の家や土地を令和9年12月31日までに売却していることです。
そのうえで、規定の要件を満たせば、特例が利用可能となります。
主な要件のひとつは、対象の空き家が相続開始の時点で被相続人の自宅であったことです。
また、建物の建築が昭和56年3月31日以前であったり、相続の直前に被相続人以外の方が誰も住んでいなかったりすることなども必要です。
要件は複数あるため、注意して確認しましょう。

まとめ

不動産売却で課せられる税金の種類には、売買契約書に対する印紙税、登記のときの登録免許税、売却益に課せられる譲渡所得税などがあります。
譲渡所得税の計算にあたっては、売却価格から不動産の取得費や譲渡費用などを差し引く形で、売却益を調べなくてはなりません。
税金対策で利用したい控除には、居住用財産や相続した空き家を売却したときの3,000万円特別控除があります。