不動産売却の仲介手数料とは？計算方法や安さを基準に選ぶリスクをご紹介

所有している不動産の売却を考えている方のなかには、売却にかかる費用が気になっている方もいると思います。
とくに、不動産売却における仲介手数料はどのくらい必要なのか知りたい方もいるでしょう。
そこで今回は、不動産の売却における仲介手数料とはどのようなものか、仲介手数料の計算方法や、仲介手数料の安さを基準に不動産会社を選ぶリスクについてご紹介します。

不動産売却における仲介手数料とは

不動産売却における仲介手数料は、不動産の売買契約が成立した際に支払う成功報酬です。
不動産売買では、不動産会社が売主と買主の間で契約事務をおこない、その報酬として仲介手数料が支払われます。
不動産売買契約における媒介契約には、「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。
一般媒介契約では複数の不動産会社と契約できますが、仲介手数料は実際に売買契約を成立させた不動産会社にのみ支払われ、仲介を依頼しただけでは手数料はかかりません。
仲介手数料は、不動産売買だけでなく、賃貸住宅の賃貸借契約が成立した場合にも支払われます。
賃貸借契約においては、貸主と借主の間で契約をおこない、その成功報酬として仲介手数料が支払われます。
仲介手数料に関する注意点として、消費税がかかることを覚えておくべきです。
これは、不動産売買の仲介が不動産会社の事業としておこなわれるため、消費税が課税されるためです。
一方、土地や個人が売主である中古マンションなどの不動産の売買価格には消費税はかかりません。
ただし、たとえ不動産に消費税がかからなくても、仲介手数料には消費税がかかる点に注意が必要です。
不動産を売買する際に、不動産会社を介さずに直接取引する「自己発見取引」では、仲介手数料は発生しません。
しかし、個人間で不動産取引をおこなう場合、法的根拠に基づいた適切な売買契約書の作成が難しく、トラブルが発生する可能性があるため、推奨されていません。

仲介手数料には上限金額がある

仲介手数料には、宅地建物取引業法により上限が定められています。
仲介手数料の上限は売買代金に応じて異なり、その計算方法も複雑なため、事前に確認しておくことが望ましいです。
上限金額はあくまで目安であり、不動産会社との協議により決定されますが、一般的には上限金額で請求されることが多いとされています。
そのため、仲介手数料の相場を把握するには、上限金額を確認しておくことが有効です。

不動産売却時の仲介手数料の計算方法

不動産の売却にかかる仲介手数料の計算方法を知っておくと、仲介手数料が適正か判断しやすくなります。
ここからは、不動産売却時の仲介手数料の計算方法についてご紹介します。

仲介手数料の相場

不動産売買にかかる仲介手数料は、物件の価格によって異なるため、明確な相場はありません。
しかし、宅地建物取引業法により上限が定められており、多くの不動産会社はこの上限額で請求します。
そのため、上限額がひとつの目安となります。
法律で制限されているため、不当に高額な仲介手数料を請求される心配はなく、安心して取引できます。
なお、仲介手数料は不動産の売買契約が成立しない限り支払う義務はありません。
一般的な支払いのタイミングは、売買契約時に半分、引き渡し時に残りの半分を支払うケースが多いです。
仲介手数料は現金で支払うことが一般的なので、売買契約の締結日までに現金を用意できるようにしましょう。

仲介手数料の計算方法

仲介手数料の上限金額の計算方法は少し複雑です。
仲介手数料は不動産会社が計算してくれますが、自分でも仕組みを理解しておくことで、その金額が妥当かどうか判断しやすくなります。
仲介手数料の上限金額の計算方法は、以下のとおりです。

●不動産の売買額が400万円超：物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税
●不動産の売買額が200万円超～400万円以下：物件価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税
●不動産の売買代金が200万円以下：物件価格（税抜）×5％＋消費税

売買する不動産が中古の一戸建て住宅でもマンションでも、この計算方法を使用すれば上限金額が算出できます。
たとえば、売買額が200万円なら仲介手数料は11万円、売買額が1,000万円なら仲介手数料は39万6,000円、売買額が3,000万円なら仲介手数料は105万6,000円です。
ただし、2024年7月の改正により、800万円以下の低廉な空き家などの売買では、仲介手数料が最大33万円まで受領できるようになりました。
これは「低廉な空き家等の媒介の特例」によるもので、対象となる物件は以下の要件を満たすものです。

●物件価格が税抜800万円以下
●マンション・一戸建て・土地（種類は問わない）
●空室・居住中（使用状態も問わない）

この法改正の目的は「空き家問題の解消」であり、不動産業による空き家対策推進プログラムの一環として、空き家などの流通のビジネス化を支援するために実施されました。
これまでの制度では、物件価格が低いと仲介手数料も安くなり、不動産会社の収益性が低いため、不動産会社が低廉空き家の売買に消極的になる傾向がありました。
法改正により、不動産会社の報酬額を底上げし、不動産の流通性を高めることで、空き家問題対策を進める狙いがあります。

売却時に仲介手数料の安さで不動産会社を選ぶリスク

不動産を売却するときに、仲介手数料の安さだけで不動産会社を選ぶリスクを知っておくと、仲介を依頼する不動産会社選びの参考になります。
ここからは、不動産売却時に仲介手数料の安さだけで不動産会社を選ぶリスクについてご紹介します。

仲介手数料が安い仕組み

不動産売却の仲介手数料が安くなる仕組みでよく見られるのは、売主だけでなく買主からも仲介手数料を取るケースです。
不動産売買における仲介手数料は、不動産を売却した売主も、不動産を購入した買主も同様に支払います。
同じ不動産会社が売主と買主の両方を見つけた場合、不動産会社には両者から仲介手数料が入るため、売主に対して仲介手数料を安くすることが可能です。

囲い込みのリスクがある

同じ不動産会社が売主と買主の両方を見つける方法自体には問題はありません。
ただし、不動産会社が他社に買主を先に見つけられないように、物件の情報を正しく伝えないリスクがあります。
これを「囲い込み」と言い、囲い込みがおこなわれると、他の不動産会社に情報が正しく伝わらず、その結果、買い手が見つかる可能性が低くなります。
買い手がなかなか見つからないと、物件が売れ残り、最終的に売却価格を下げなければならなくなることがあるでしょう。
そのため、仲介手数料がいくら安くなっても、かえって損をする可能性があります。
仲介手数料が安い、または「無料」としている不動産会社では、囲い込みのリスクがあるため、注意が必要です。

信頼できる不動産会社を選ぶ

不動産会社選びをする際には、信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。
仲介手数料の安さだけで選ぶと、囲い込みなどのリスクが発生したり、コストを抑えるために広告やチラシを出さないことがあり、スムーズな売却につながらない可能性があります。
それよりも、誠意を持って不動産の売却活動をおこなってくれるか、信頼できる担当者であるかを重視して選ぶことが、結果として満足できる売却につながるでしょう。

まとめ

仲介手数料とは、不動産の売買契約が成立したときの成功報酬です。
不動産売却時の仲介手数料には上限金額が法律で決められており、その計算方法は売買金額によって異なります。
仲介手数料の安さだけで不動産会社を選ぶと囲い込みなどのリスクがあるため、信頼できる不動産会社を選ぶと良いでしょう。