不動産売却で課税される消費税とは？非課税のケースや注意点をご紹介

個人が不動産を売却する際は、消費税がかかる費用とかからない費用があります。
不動産売却には消費税をはじめとするさまざまな注意点があるため、事前に把握して臨むことが大切です。
今回は、不動産売却の際に課税される消費税と非課税になる消費税、不動産売却における消費税の注意点についてご紹介します。

不動産売却で課税される消費税

個人で不動産を売却する際は、さまざまな手続きやサービスの利用料に消費税が課税されます。
たとえば、不動産会社、住宅ローンを借りている金融機関、司法書士に支払う費用などです。

不動産会社への仲介手数料

不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼して買主を探します。
そして、実際に売買契約が成立したら仲介の報酬として仲介手数料を支払うのです。
その仲介手数料には、サービスの利用料の意味合いがあるため消費税が課税されます。
仲介手数料は不動産売却価格の税抜き価格に対して発生し、200万円までの価格には5％、200万円を超え400万円までの部分には4％、それ以上の部分には3％の手数料が必要です。
そして、この不動産会社への仲介手数料の全額に対して消費税が課税されます。
なお、物件価格800万円以下の低廉な不動産に関しては、仲介手数料の上限が税抜きで30万円です。

住宅ローンの一括繰り上げ返済手数料

売却する不動産に住宅ローンが残っているのであれば、残債を一括返済する必要があります。
住宅ローンの残債を繰り上げで一括返済するのであれば、専用の手数料が必要です。
そして、この手数料にはサービスの利用料として消費税がかかります。
住宅ローンの一括繰り上げ返済にかかる手数料は、税抜きで3万～5万円程度です。

司法書士への報酬

不動産売却に必要な登記手続きを司法書士に依頼すると、司法書士への報酬が発生します。
売却時の主な登記手続きは、住宅ローンなどの担保に設定される抵当権に対する抵当権抹消登記です。
抵当権抹消登記にかかる登録免許税は、不動産1つに対し1,000円となっており、こちらには消費税はかかりません。
司法書士への報酬は事務所によって設定が異なり、5,000～2万円が相場です。
この司法書士への報酬はサービスの利用料にあたるため、消費税がかかる費用になります。

不動産売却で非課税になる消費税

個人が不動産を売却する際は、売主が法人のケースで課税される消費税が非課税になることがあります。
また、不動産所得税や登録免許税、印紙税などはこれ自体が税金であるため、二重課税を防ぐために消費税が課税されません。

土地の売却

土地は消費される性質の商材ではないため、売却しても消費税は非課税になります。
また、その土地の上だからこそ成立する土地の定着物についても基本的に消費税はかかりません。
定着物とは、庭木や石垣など、土地と一体で譲渡される性質のものです。
一方で、それ単体でも財産として成立し、売買が可能なものについては庭にあっても定着物とは見なされません。
土地とその定着物の売却については売主が事業者であっても非課税になりますが、それに該当しないものについては課税されるため注意が必要です。

個人で売却する建物

個人で建物を売却するのであれば、基本的に消費税は発生しません。
事業者でない個人は課税事業者に該当しないため、不動産売却でも消費税を納める必要がないためです。
建物を売却しているのが不動産業者などの課税事業者であれば、建物の売却代金は課税対象に入ります。
土地を売っても消費税はかかりませんが、建物を売却するのが事業者であれば消費税の課税対象になるのです。
これは、不動産のうち建物は土地と異なり消費される性質を持つことが理由になります。

建物の売却で個人でも消費税が課税されるケース

通常、居住用財産の売却では個人に消費税を課されることはありません。
しかし、個人による建物の売却でも消費税が発生するケースがあります。
売却する建物が本人の居住用財産ではなく、家賃収入を得ることを目的とする投資用物件であれば消費税の課税対象です。
また、不動産会社への仲介手数料、住宅ローンの一括返済の手数料、司法書士への返済にかかる消費税については個人でも支払わなければなりません。
建物にかかる消費税については、代金を受け取った売主が自分で納付する必要があります。
一方で、各種事業者に支払ったサービス料に対する消費税は、事業者側が納付するため代金の支払いに含めるだけで構いません。
消費税以外の税金については、譲渡所得税は確定申告の時期に、登録免許税は登記手続きの際に、印紙税は売買契約書を作成して契約を締結する際にそれぞれ支払う必要があります。

不動産売却でかかる消費税に関する注意点

不動産売却でかかる消費税については、いくつかの注意点が存在します。
これらの注意点を把握していないと、納めるべき税金を納め忘れて罰則を受ける可能性もあるため、気を付ける必要があります。

土地の造成工事費には消費税が含まれる

通常、不動産売却における土地の売却価格には消費税は課税されません。
ただし、目に見えない形で土地の価格に消費税が内包されていることはあります。
造成工事をおこなってから土地を売却する際は、その工事費用も土地代に含めるケースが多いです。
この造成工事の費用には消費税が含まれているため、結果的に土地の売却価格にも消費税が含まれることになります。
支払われた消費税は造成工事を担当した事業者が納めますが、その負担は土地を購入した買主が負うものです。
そのため、造成工事をおこなって土地を売却する際は、一切土地に消費税がかからないとは言えません。

法人による不動産売却では消費税が発生する

法人が不動産を売却する際は、基本的に消費税課税の対象になります。
とくに、不動産業者などの事業者が不動産の売却を継続して繰り返しおこなう際は、事業者が事業としておこなう取引に該当するため消費税の対象です。
個人による1回きりの不動産売却はその限りではありませんが、法人による事業としての不動産売却は消費税が必要になります。
また、個人事業主であっても売上高によっては課税事業者となり、消費税を納めなければならない可能性があるため注意が必要です。
とくに、1月1日から6月30日までの特定期間の課税売上が1,000万円以上あった年の翌年は課税事業者として扱われるため注意しましょう。

消費税の免税事業者も存在する

法人や個人事業主であっても、特定の基準を満たすまでは免税事業者として扱われることがあります。
法人であれば、不動産を売却する前々事業年度の売上高が1,000万円以下であれば免税事業者です。
また、新設されたばかりの事業者についても基準となる課税期間が存在しないため、免税事業者となります。
一方で、不動産を売却する年度の前事業年度の開始から6か月以内に売上高が1,000万円を超えると、前々事業年度の条件をクリアしていても課税事業者になってしまうため、注意が必要です。
個人事業主も同様であり、前々年度の課税売上高が1,000万円を超える、あるいは前年度の特定期間に課税売上高が1,000万円を超えると課税事業者になります。
なお、法人や個人事業主が免税事業者として扱われるためには、消費税の納税義務者でなくなった旨の届出が必要です。

まとめ

不動産を売却する際に利用した各種事業者への報酬や手数料については、消費税の課税対象です。
個人が売主になっているのであれば、基本的に土地や建物は課税対象になりません。
ただし、売却するのが投資物件のケースや、売主が法人や個人事業主のケースでは消費税が発生します。