不動産売却の税金について！譲渡所得税の計算方法も解説

不動産を売却する際には、さまざまな税金がかかります。
譲渡所得税の計算方法は複雑で、売却額や不動産の所有期間によって税率や控除額が変わります。
この記事では、不動産売却に関わる主な税金や譲渡所得税の計算方法、節税方法を解説します。

不動産売却にかかる税金の種類について

不動産を売却する際には、さまざまな税金が発生します。
主な税金の種類と注意点を見ていきます。

印紙税

不動産の売買契約書を作成する際には、契約金額に応じた印紙税が課されます。
以前は軽減措置が適用されていましたが、令和6年3月31日をもって終了しました。
そのため、現在は本則税率が適用されます。
例えば、契約金額が1,000万円以下の場合、印紙税は1万円です。
契約書を作成する際には最新の税率を確認しましょう。

譲渡所得税

不動産を売却して得た利益（譲渡所得）には、所得税が課されます。
譲渡所得は、売却価格から取得費や譲渡費用、特別控除額を差し引いて計算されます。
5年以下の場合は短期譲渡所得として約39％と高くなるでしょう。
所有期間は売却した年の1月1日時点で判断されます。

住民税

譲渡所得に対しては、所得税だけでなく住民税も課されます。
住民税の税率は長期譲渡所得で5％、短期譲渡所得で9％です。
住民税は、売却した翌年の6月以降に課税されるため、納税のタイミングを把握しておくことが重要です。
また、住民税には特別徴収と普通徴収があり、給与から天引きされる場合と自分で納付する場合があります。
不動産売却による住民税は通常、普通徴収となり、自分で納付する必要があるため、資金の準備を忘れないようにしましょう。

登録免許税

不動産の所有権移転登記を行う際には、登録免許税がかかります。
通常、売主が負担することは少なく、買主が負担するケースが一般的です。
しかし、売主が負担する場合もあるため、契約内容を確認することが大切です。
登録免許税の税率は土地や建物の種類によって異なり、軽減措置が適用される場合があります。
最新の税率を確認して対応しましょう。
登記を行う際には、最新の税率を確認し、適切に対応することが求められます。
不動産売却に伴う税金は多岐にわたり、資金計画をしっかり立てる必要があります。
税制は改正される可能性があるため、専門家への相談も検討してください。

譲渡所得税の計算方法について

不動産を売却する際、譲渡所得税の理解は非常に重要です。
適切な知識を持つことで、税負担を減らすことができます。
以下では、譲渡所得税の税率と計算方法について詳しく解説します。

税率

譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって異なります。
所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」となり、5年以下の場合は「短期譲渡所得」として扱われます。
長期譲渡所得の税率は、所得税15％、住民税5％、復興特別所得税0。315％を合わせた20。315％です。
一方、短期譲渡所得の税率は、所得税30％、住民税9％、復興特別所得税0。63％を合わせた39。63％となります。
このように、所有期間が長いほど税率が低く設定されているため、売却時期の検討が重要です。
所有期間の計算は、譲渡した年の1月1日時点で判断されます。
場合によっては、売却時期を遅らせて税率を下げられる可能性があります。

計算方法

譲渡所得税の計算は、まず譲渡所得を求めることから始まります。
譲渡所得は、譲渡価格（売却価格）から取得費、譲渡費用、特別控除額を差し引いて算出されます。
取得費とは、購入代金や仲介手数料、登記費用など、物件取得時に要した費用のことです。
なお、取得費が不明な場合は、譲渡価格の5％を概算取得費として計上することが認められています。
譲渡費用には、売却時にかかった仲介手数料や測量費、解体費用などが含まれます。
これらの費用を正確に把握すれば課税対象を減らすことが可能です。
例えば、売却価格が5000万円で取得費や譲渡費用を合計3200万円計上できれば、譲渡所得は1800万円です。
さらに、居住用財産の3000万円特別控除などの特別控除が適用される場合、譲渡所得からこれらの控除額を差し引くことができます。
上記の例で3000万円の特別控除が適用される場合、譲渡所得1800万円－3000万円＝－1200万円で、課税対象額は0円となるでしょう。
特別控除の適用で大幅な節税も期待できます。
算出された課税対象額に対して税率をかけ、適用可能な特例や控除を利用して正確に計算しましょう。

不動産売却で節税するためのコツについて

不動産の売却に際して、税金の負担を軽減するためのポイントを理解することは非常に重要です。
適切な対策を講じることで、節税効果を最大限に引き出すことが可能です。
以下では、購入額、売却のタイミング、そして利用可能な特例について詳しく解説します。

購入額

不動産を売却する際、取得費（購入額）を正確に把握し、計上することが節税の基本となります。
取得費とは、物件の購入代金だけでなく、仲介手数料、登記費用、印紙税、不動産取得税など、購入時にかかった諸費用も含まれます。
これらをもれなく計上することで、譲渡所得を減らし、結果として課税額を抑えることができるでしょう。
しかし、取得費に関する資料を紛失してしまった場合、税法上、概算取得費として売却価格の5％を取得費とみなすことが認められています。
例えば、1,000万円で売却した場合、取得費は50万円となります。
この場合、実際の取得費が概算取得費を上回ることが多いため、購入時の契約書や領収書などの資料を保管し、正確な取得費を証明することが重要です。

タイミング

不動産の所有期間によって、適用される税率が異なるため、売却のタイミングは節税に大きく影響するでしょう。
所有期間5年以下の場合は約39％、5年超で約20％の税率が適用されます。
たとえば、4年11ヶ月所有から少し待つだけで長期譲渡所得の適用を受けられる場合があります。
売却時期の調整によって特例や軽減措置を最大限に活用できる場合があるでしょう。
ただし、市場動向や個々の状況によっては、必ずしも所有期間を延ばすことが最適でない場合もあるため、専門家と相談しながら判断することが重要です。

特例

不動産売却時には、一定の条件を満たすことで適用される特例がいくつか存在します。
代表的なものとして、「居住用財産の3,000万円特別控除」があります。
これは、自己の居住用として使用していた不動産を売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる制度です。
例えば、譲渡所得が2,500万円の場合、この特別控除を適用することで課税所得が0円となり、所得税・住民税ともに非課税となります。
この特例を適用するためには、以下の条件を満たす必要があります。

●売却した不動産が自己の居住用であること
●売却した年の前年および前々年に同じ特例を適用していないこと
●売主と買主が親子や夫婦など特別な関係でないこと

また、相続した空き家を売却する場合、「相続空き家の3,000万円特別控除」が適用されることがあります。
これは、相続開始直前に被相続人が一人で居住していた家屋を、一定の条件のもとで売却した場合に適用される特例です。
例えば、相続した家屋を一定の条件で売却する場合も、同様の特例が適用される可能性があります。

まとめ

不動産売却時には、印紙税や譲渡所得税などの税金が発生するため、事前にしっかりと把握しておくことが大切です。
特に譲渡所得税は、計算方法や控除の適用条件を理解し、節税対策を講じることで負担を軽減できます。
購入時の費用管理や売却タイミング、特例の活用などを意識して、有利な選択をしましょう。