不動産売却の現状渡しについて！メリット・デメリットも解説

不動産を売却する際の「現状渡し」とは、修繕やリフォームをおこなわず、そのままの状態で引き渡す方法です。
売主には、契約不適合責任や告知義務があり、事前に注意すべきポイントを把握することが大切です。
この記事では、現状渡しの基本的な仕組みや、メリット・デメリットについて解説します。

不動産を売却するときの現状渡しとは

不動産の売却において「現状渡し」とは、修繕や清掃をおこなわず、物件を現在の状態のまま買主に引き渡すという方法です。
この方法は、売主にとって手間や費用を省ける一方、契約不適合責任や告知義務といった責任が伴います。
ここで意識しておきたいのは、売却前に物件の設備や構造、周辺環境の情報をあらかじめ整理しておくことです。
たとえば、配管の老朽化やシロアリ被害など、目に見えにくい不具合も存在する可能性があります。
そして、知り得る限りの情報をリストアップして、買主が疑問を持った際にすぐ説明できるようにしておくと、後のトラブル防止につながるでしょう。

契約不適合責任

契約不適合責任とは、売買契約において引き渡された物件が契約の記載内容と異なる場合に、売主が修繕や損害賠償などの責任を負うことを指します。
2020年の民法改正により、旧来の瑕疵担保責任という名称から変更されたことに併せて、売主の責任範囲が広がりました。
現状渡しでも、この責任は免除されないため、物件の状態を正確に把握しておき、契約内容にしっかりと反映させることが大切です。
また、不安がある場合は、専門家によるインスペクション（住宅診断）を実施すると良いでしょう。
さらに、契約不適合責任が発生した場合に、どのような補償が求められるのか、事前に想定しておくことも重要です。
もし、補償内容や範囲を明確化しないまま契約を結ぶと、後になって買主から「聞いていた内容と違う」という主張が出ることがあります。
これを避けるためには、契約前の段階で書面化しておくという方法が有効となるでしょう。

告知義務

告知義務とは、売主が物件の欠陥や問題点を買主に正確に伝えなくてはならないという責任です。
これを怠ると、後になって契約不適合責任を問われる可能性が高まる恐れがあります。
たとえば、過去の雨漏りや近隣との境界トラブルなど、売主が知り得る情報はすべて開示しなくてはなりません。
現状渡しの場合、そのままの状態で引き渡されるため、より一層の注意が求められます。
耐震性にかかわる問題や違法建築部分がある箇所を見過ごしてしまうことも少なくないので、建築当時の図面や役所の確認済証などを再度確認するとよいでしょう。
また、周辺環境における騒音や振動などの要素も、売主が知っている限りのことを正直に伝えることで買主の安心に繋がるでしょう。

現状渡しをすることにおける売主と買主のメリット

不動産の売却方法はいくつかありますが、そのうちの一つが「現状渡し」です。
これは、物件を現在の状態のまま引き渡す方法であり、売主と買主の双方にさまざまなメリットがあります。
ここでは、そんな現状渡しにおける具体的なメリットを解説します。

コスト

現状渡しの大きなメリットは、売主が修繕やリフォームの費用を負担せずに済むという点があげられます。
築年数が古い物件は、大規模なリフォームが必要な場合もありますが、それを省略できることで経済的負担が軽減されるでしょう。
買主にとっても、市場価格より安く購入できることが多く、購入後に好みに合わせてリフォームできる自由度が高まるでしょう。
また、買主にとっては、リフォームにかける予算を自身の資金計画に合わせて調整しやすくなるというメリットもあります。
自分が優先したい設備投資に集中しやすいため、結果的にオーダーメイド感覚で家づくりを楽しむことができるのです。

早期売却

修繕やリフォームの工程を経ずに売却活動を開始できるため、物件を早期に手放したい売主にとっては大きなメリットです。
また、転勤や相続などの時間的な制約がある場合でも、迅速に買主を探すことができます。
買主側も、リフォームを前提に購入することで、自分のスケジュールに合わせて工事を進めやすくなるでしょう。
空き家状態が続くと、固定資産税などの維持コストがかかり続けるため、現状渡しで早めに売却が成立すれば、そうした負担を軽減できます。
一方で、買主にとっても、自分でリフォーム計画を立てる時間を確保できるので、引き渡し後すぐ工事に取り掛かりたい場合などに好都合です。

契約不適合責任

現状渡しでも、契約不適合責任が生じる可能性がありますが、不動産会社による買取の場合は免除されるケースが多いです。
これは、不動産会社が物件を自社でリフォームや再販することを前提としているため、売主に修繕を求めない傾向があるからです。
一方、個人間の売買では売主の責任が残るため、事前の情報開示や契約内容の明確化がとくに重要となります。
また、不動産会社による買取の場合でも、売主が重大な欠陥を隠していた場合には、その欠陥に対する責任を問われる可能性があります。
実務上は、買取業者との間で具体的な免責事項を取り決めることが多いため、事前の交渉時に不明点を十分確認しておくと良いでしょう。

現状渡しをすることによる売主と買主のデメリット

現状渡しにはメリットがある一方、売主と買主の双方にデメリットも存在します。
現状渡しをおこなううえで、事前に考慮しておくべきポイントを洗い出し、デメリットを把握したうえで慎重に判断することが欠かせません。
ここでは、現状渡しの具体的なリスクとして何があるのかを解説します。

契約不適合責任

現状渡しであっても、契約不適合責任が必ず免除されるというわけではありません。
売主が知らなかった欠陥が後から発覚すると、修理費用の負担や損害賠償を求められる可能性があります。
こういったリスクを減らすには、インスペクションをおこない、物件の状態を正確に把握したうえで、契約時にきちんと情報を開示することが欠かせません。
また、水回りや屋根、外壁などは劣化が進むと、修繕費用が高額になりやすいため、念入りにチェックしておくことが重要です。
こうした点を見落としたまま売却すると、売主の負担が後になって大きく膨らむおそれがあるのです。

売却価格

現状渡しは、購入後におこなう修繕やリフォームの費用を買主が負担する分、売却価格が相場より下がりやすいです。
老朽化が進んでいる物件では、大幅な値引きを要求される場合もあるため、想定よりも低い価格での売却に至ることがあります。
また、売却に出した物件の状態の悪さが原因で、買主が見つかりにくくなってしまうという可能性もあります。
売主としては、早期売却を目指しながらも極端な値下げを避けたい場合、不動産会社に査定を依頼するなどによって、価格設定を慎重におこなうことが大切です。
そして、過度に安い設定は、資産価値を下げる恐れがあるため、市場の相場や地域特性を踏まえて判断する必要があります。

まとめ

現状渡しでの不動産売却は、修繕費用をかけずに短期間で売却できるという大きなメリットがあります。
しかし、契約不適合責任を問われるリスクや売却価格が下がる可能性がある点には注意しなくてはなりません。
売主と買主の双方が、現状渡しの特性を十分理解したうえで、適切な契約内容を決めることでスムーズな取引を実現できます。