不動産売却のローン残債について！抵当権の抹消方法や売却の流れも解説

不動産を売却する際、住宅ローンの残債があっても適切な手続きを踏めば売却できます。
ローンを完済すれば抵当権を抹消できますが、残債がある場合は状況に応じた方法を選ぶ必要があります。
アンダーローンやリースバック、オーバーローンなどを活用し、売却後の資金計画を立てることが大切です。
この記事では、抵当権の基本やローン残債がある場合の売却方法、そして売却時の注意点を詳しく解説します。

抵当権とは？抹消する方法について

抵当権の抹消

住宅ローンを利用して不動産を購入する際、金融機関は担保として抵当権を設定します。
ローンを完済しても抵当権は自動的に消滅しないため、完済後は抹消手続きが必要です。
この手続きは法務局で行い、金融機関から受け取る抵当権解除証書や委任状などを登記申請書とともに提出します。
登録免許税は不動産1件につき1,000円で、手続きを自分で行うか司法書士に依頼するかを選べます。
書類の不備や放置により後々複雑化する恐れがあるため、ローン完済後は早めに抹消手続きを進めましょう。
また、抹消手続きの際には登記申請書の記入や必要書類の提出順序など、初めて行う方にとって、やや複雑な部分があります。
金融機関へ事前に問い合わせて書類の確認をしたり、インターネットで手続きの流れを把握しておくとスムーズです。
万が一書類に不備があった場合は、審査や登記が遅れる可能性があるため注意してください。

住宅ローンの完済

住宅ローンの完済とは、借入金を全額返し終えることです。
完済時には金融機関から抵当権抹消に必要な書類が送付されますので、大切に保管してください。
特に、登記識別情報通知などは再発行不可の重要書類です。
完済後の手続きを怠ると不動産の売却や新たな融資の際に支障をきたす可能性があります。
繰り上げ返済を活用すれば、利息の支払いを減らし家計の負担を軽減できます。
完済後に受け取る書類は、万一紛失してしまうと再発行が難しく、売却や追加融資をする際に大きな障害となるでしょう。
特に登記識別情報通知などは記載されている番号を第三者に悪用されるリスクもあるため、信頼できる場所に厳重に保管しましょう。
こうした書類をデジタル化して控えを残しておくと、万が一の紛失にも備えられます。

ローンを完済していれば自由に売却できる

ローンを完済し、抵当権の抹消手続きを終えていれば、不動産を自由に売却できます。
抵当権が残ったままだと買主が敬遠するため、売却を予定している方は事前の手続きをおすすめします。
ローン完済前でも、売却代金で一括返済して抵当権を抹消すれば売却可能です。
ただし、売却価格が残債を上回らない場合は自己資金で不足分を補う必要があります。
なお、売却代金の振り込み時期とローン返済のタイミングがずれると、手続きがスムーズに進まない場合があります。
売主と買主の間で資金の受け渡し日を明確に設定し、金融機関や仲介会社とも連携しておくことが大切です。
契約書に返済期限を盛り込み、予想外のトラブルを回避するように段取りを整えておきましょう。

残債があっても売却する流れと方法について

アンダーローンの場合

アンダーローンとは、売却価格が住宅ローンの残債を上回る状態です。
そのため売却代金でローンを完済でき、抵当権の抹消もスムーズに行えます。
この状況では比較的容易に売却できるため、市場価格を正確に把握し適切な価格設定を行いましょう。
アンダーローンの状態でも、近隣相場や不動産市況によって売却が長期化することがあります。
価格交渉が生じた場合でも残債が完済できるかを試算し、売却プランを再調整することが重要です。
短期間での売却を望むなら、物件の内覧に備えて清潔感や魅力を高める工夫も欠かせません。

リースバック

リースバックとは、自宅を売却しても賃貸契約を結んで住み続けられる方法です。
売却代金で住宅ローンを完済できるアンダーローンの状態であれば利用可能です。
家賃の支払いが発生しますが、固定資産税などの負担軽減が期待できます。
オーバーローンの場合、抵当権の抹消が難しいため通常は利用できませんが、任意売却と組み合わせるケースもあります。
リースバックを利用する場合、売却後の家賃を長期的に支払う資金計画が必要です。
家賃以外にも共益費や更新料が発生する可能性があるため、家計への影響を十分に考慮しましょう。
リースバック契約時には契約期間や家賃の変更条件などを細かく確認し、将来的な住み替えにも備えておくと安心です。

オーバーローンの場合

オーバーローンは、売却価格より住宅ローン残債が多い状態を指します。
通常の売却では抵当権を抹消できず、金融機関が同意しない場合があります。
この場合は任意売却を検討し、金融機関と協議したうえで市場価格で売り出します。
売却後に残った債務は、引き続き返済計画を立てて支払う必要があります。
オーバーローンの状態では、競売に移行する前に任意売却を検討することが多いですが、その際の交渉には専門的な知識が求められます。
金融機関とのやり取りで返済条件が変わるケースもあるため、専門家に相談して不利益を最小限に抑えることが大切です。

ローン残債がある場合の売却の注意点について

築年数

不動産の価値は築年数の影響を大きく受けます。
築年数が浅いほど市場で評価されやすく、築20年以上になると建物の劣化や耐震性能などの要素が考慮され評価額が下がる場合があります。
また、金融機関の融資審査でも築年数は重視されるため、買い手のローン利用が難しくなる可能性があるでしょう。
さらに、築年数が古い物件ではリフォームやリノベーションの履歴があるかどうかも重要です。
定期的にメンテナンスが施されていれば、見た目や性能が向上し、売却時の印象も大きく変わります。
購入希望者は建物検査を行うこともあるため、事前に修繕箇所を確認し必要に応じて補修しておくとスムーズです。

借り入れ

不動産を売却する際は、住宅ローンの残債を正確に把握しましょう。
売却代金が残債を上回れば完済が容易ですが、下回る場合は自己資金を補うか任意売却が必要です。
さらに、仲介手数料や登記費用などの諸費用も考慮し、繰り上げ返済手数料の有無など金融機関の条件を事前に確認しておきましょう。
ローンの借り入れ条件によっては、返済計画が厳しくなりオーバーローンへ陥りやすいケースもあります。
特に、金利が上昇し始めた段階で返済負担が一気に増える可能性があるため、余裕をもった返済計画を組むことが大切です。
変動金利型のローンを利用している場合は、金利上昇リスクを定期的に見直すよう心がけましょう。

任意売却

任意売却は、返済が難しく競売リスクがある場合に、金融機関の同意を得て市場価格で売却する方法です。
競売より高値で売れる可能性があり、近隣に知られずに手続きを進められるメリットがあります。
ただし金融機関との交渉が必要で、売却後も残債が残る場合は返済方法を話し合わなければなりません。
競売を回避して少しでも良い条件で売却するためにも、早めに専門家へ相談することが大切です。
任意売却を成功させるためには、金融機関との交渉に加えて不動産会社の選定も非常に重要です。
任意売却の取り扱い実績が豊富な業者であれば、競売を避けつつより良い条件を引き出しやすいでしょう。
交渉や手続きが長期化すると精神的負担が大きくなるため、スケジュール感を明確に設定しながら取り組むことをおすすめします。

まとめ

住宅ローンの残債がある場合でも、正しい手続きを踏めば売却は可能です。
抵当権の抹消が大きなポイントとなりますが、アンダーローンやリースバックを活用したり、任意売却を選択したりと、状況に応じた方法を取ることができます。
築年数やローン状況を踏まえたうえで最適な手続きを検討し、売却後の生活設計も含めて専門家と十分に相談しながらスムーズに進めましょう。