マンション売却後の手取り額を計算する方法は？利用できる特例もご紹介！

マンションの売却を検討している方のなかには、手取りがいくらになるか疑問を抱いている方も多いでしょう。
工夫次第では、多くの利益を残せる可能性があるので、事前にその方法を把握しておくと良いでしょう。
そこで今回は、マンション売却後に残るお金はどの程度か、計算方法や納める税金・利用できる特例をご紹介します。

マンション売却で知っておきたい手取りの計算方法

マンション売却の手取りは、諸費用のみを差し引いた場合で考えると、売却価格よりも3～5%少なくなるのが一般的です。
住宅ローンの返済や税金面の支払いを含めて考えた場合はこの限りではありません。
売却後の手取りを算出するには、以下の計算式を用います。
売却後の手取り額 = 売却金額 － （住宅ローン残債 + 税金 + 諸費用）
これらに数値を当てはめて計算していきますが、まずは手数料についてどのような費用が含まれるのか、以下で確認しておきましょう。

手取り額を計算するときの諸費用①仲介手数料

マンション売却で発生する手数料のなかで割合が大きいのは、仲介手数料です。
売買契約が成立したら不動産会社に仲介手数料を支払い、それらの上限額は売却価格によって異なります。
たとえば、マンション売却価格が200万円以下のケースでは、上限額を以下のように計算するのが基本です。
仲介手数料の上限額=売却価格（税抜）× 5％ + 消費税
売却価格が200万円超～400万円以下のときは、税率が4%と異なるので、事前に確認しておくと良いでしょう。

手取り額を計算するときの諸費用②司法書士への報酬費用

マンション売却では、抵当権の抹消手続きを司法書士に依頼するケースがあります。
そのようなときは、1万5,000円〜2万円を報酬費用として支払うのが一般的です。
なお、抵当権の抹消手続きには税金を納める必要があり、期限内に支払いを済ませないと罰則が科せられるので注意しましょう。

手取り額を計算するときの諸費用③住宅ローンの一括返済費用

抵当権抹消のために住宅ローンを一括返済すると、手数料が発生する可能性があります。
金融機関によってかからないケースもありますが、1～5万円程度を見込んでおくと良いでしょう。
マンション売却時には、契約している金融機関に手数料の有無を確認しておくことが大切です。

マンション売却で知っておきたい税金とそのほかの費用

売却後の手取り額を計算するときは、発生する税金とそのほかの費用について把握しておかなければなりません。
以下で、マンション売却後に納める可能性のある税金と、そのほかの費用をチェックしておきましょう。

手取り額を計算するときに知っておきたい税金

マンション売却では、主に「印紙税」「登録免許税」「譲渡所得税」の税金が発生します。
まず印紙税とは、売買契約書をはじめとした「課税文書」にかかる税金です。
契約金額によって税額は異なり、令和9年3月31日まで軽減税率の適用が延長されました。
そのため、成約価格が1,000万円を超え、5,000万円以下のケースでは、1万円を納める必要があります。
契約金額の記載がないものに関しては、一律200円の印紙税がかかるので覚えておきましょう。
また、マンション売却では、登録免許税も発生します。
登録免許税とは、抵当権の抹消手続きでかかる税金です。
こちらも、登記・申請の内容によって税額は異なりますが、抵当権抹消手続きでは、不動産1つにつき1,000円の登録免許税がかかります。
マンション売却では土地と建物を売るため、それぞれに費用がかかり、合計2,000円となるケースがほとんどです。
さらに、マンションを売却すると、譲渡所得税が発生する可能性があります。
譲渡所得税とは、譲渡所得がプラスになったときに課税される税金です。
譲渡所得があるかどうかは、以下の方法で算出します。
譲渡収入金額 –（取得費 + 譲渡費用）– 特別控除額
取得費には不動産購入時の仲介手数料など、譲渡費用には不動産売却時の印紙税などが含まれます。
これらを計算して値がプラスになったときには、譲渡所得税を納めなければなりません。

手取り額を計算するときに知っておきたいそのほかの費用

マンション売却では、そのほかの費用として、引っ越し費用や証明書類の発行費用が発生する可能性があります。
とくに、引っ越し費用は10～30万円と高額になるケースがあるので、注意が必要です。
引っ越し費用を抑えたいときは、時期や荷物の量などを工夫すると良いでしょう。
そのほか、マンション売却時には、印鑑証明書や住民票・固定資産評価証明書といった証明書類を用意する必要があります。
それぞれ300～400円程度の費用がかかってくるため、用意する必要書類が多いと経費が嵩んでしまうおそれがあるでしょう。
売却後の手取り額を増やしたいなら、引っ越し費用や証明書類の発行費用を抑えられるよう、工夫することをおすすめします。

マンション売却の手取り計算で知っておきたい税金の特例

売却にかかる費用を抑える方法として、税金の特例制度を利用するのが有効です。
マンション売却で利用できる特例は、主に「3,000万円特別控除」「所有期間10年超軽減税率の特例」「特定居住用財産の買換え特例」の3種類あります。
それぞれどのような内容か、以下で特徴を確認しておきましょう。

特例①3,000万円特別控除

3,000万円特別控除とは、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。
売却時に利益が出ても、諸条件を満たせば大幅な節税効果が見込めます。
適用要件に挙げられるのは、マイホームであることや、買換え・交換の特例を受けていないことなどです。
なお、3,000万円特別控除を受けるには、確定申告を済ませる必要があります。
確定申告書のほか、不動産情報が記載されている全部事項証明書や、譲渡所得の内訳書などが必要書類として挙げられるので、前もって準備しておきましょう。

特例②所有期間10年超軽減税率の特例

所有期間10年超軽減税率の特例とは、3,000万円特別控除の特例と併用して利用できる制度です。
3,000万円を差し引いた譲渡益のうち、6,000万円まで軽減税率が適用できます。
要件を満たせば譲渡所得が減り、所得税や住民税を軽減できる可能性が高まるでしょう。
主な要件として、所有期間が10年超のマンションが挙げられます。
譲渡所得のうち、6,000万円以下の部分に関しては、所得税が10%と住民税が4%となっています。
6,000万円を超えた部分については、所得税15%、住民税5%の税率が課せられるので、注意しましょう。

特例③特定居住用財産の買換え特例

特定居住用財産の買換え特例は、売却不動産の「譲渡価額」と購入不動産の「取得価額」で、課税の有無が決定される特例です。
注意点として、売却時の課税が繰延される特例であるため、税金が減るわけではありません。
先送りされた税金は、将来的な不動産売却で遡り、課税されます。
また、3,000万円特別控除および軽減税率の特例とは併用できないので、注意しましょう。
3,000万円特別控除や軽減税率の特例と比べて、有利なほうを選択するのが一般的となっています。

まとめ

マンション売却後の手取りは、売却価格よりも3～5%少なくなる傾向があります。
手取りの計算方法は「売却金額 － （手数料 + 税金 + そのほかの費用）」であり、経費を抑えれば手元に残る金額が増えるでしょう。
税金の特例を利用するのも、手取り額を増やす方法となっているため、3,000万円特別控除や軽減税率の特例を活用してみることをおすすめします。