売れる家・売れない家の条件とは？スムーズに売却するポイントをご紹介！

家を売る際、多くの人が自分の家が希望通りに売れるかどうかを気にします。
そこで今回は、家の売却を考えている方に向けて、売れやすい家と売れない家の条件について説明します。
売れる家や売れない家にはいくつかのポイントがあるため、ご自身の家の特徴に合ったアピール方法を理解することが大切です。

売れる家の条件とは？

家を売却する際、早く・高く売れるかどうかは、その家の条件によって大きく変わります。
家を売る際には、これらの要素を踏まえて市場価値を見極め、適切なタイミングで売ることが大切です。
まずは、売れる家の特徴を整理してご紹介します。

売れる家の条件①立地条件が良い

家の売却で最も重要なのは「立地」です。
不動産の価値は、建物そのものよりも「どこにあるか」が大きく影響します。売れやすい立地のポイントは以下の通りです。
人気のある最寄り駅
駅の近さも重要ですが、「どの駅か」も大きな要素です。
人気のある路線・駅は資産価値が高く、需要も安定しています。
また、快速停車駅やターミナル駅、始発駅も高評価を得やすいです。
駅から近い
徒歩10分以内の物件は売れやすい傾向があります。
駅に近ければ通勤・通学が便利なうえ、高齢者や車を持たない世帯にも需要があります。
生活利便施設が充実
近くにスーパーやコンビニ、病院、学校などがあると生活が便利になり、購入希望者の関心を引きやすくなります。
とくに、食品スーパーが家と駅の間にあると利便性が高くなります。
閑静な住宅街
騒音や振動が少なく、住環境が整っている住宅街は人気があります。
「第一種低層住居専用地域」や「第一種中高層住居専用地域」に指定されているエリアは、住宅環境が整っており、商業施設や繁華街の影響を受けにくいため、住みやすく安定した環境が保たれやすいです。
高台で地盤が良い
浸水のリスクが低く、地盤のしっかりしたエリアは、災害の影響を受けにくいため好まれます。
最近では水害リスクの説明が義務化されたため、高台にある物件はさらに注目されています。

売れる家の条件②築年数が浅い

一般的に築年数が経つほど家は売れにくくなります。
東日本不動産流通機構のデータによると、中古マンションの成約率は築11～15年を超えると低下する傾向があります。
ただし、住宅ローンの残債との兼ね合いも重要です。
売却価格よりローン残債が多い場合、自己資金を用意する必要があります。
また、不動産を所有して5年以上経過している場合、譲渡所得税の税率が軽減されるため、売却時期を慎重に検討することも大切です。

売れる家の条件③地域の名声がある

住む地域のブランド力も、売れやすさに影響します。
有名な高級住宅街や、地元で評価の高いエリアは資産価値が維持されやすく、買い手もつきやすいです。
また、「学区の良さ」も重要なポイントです。
評判の良い公立小中学校の学区にある家は、子育て世代に人気があり、引っ越しの需要が常にあります。
とくに、国立大学の教育学部附属幼稚園や小学校がある地域は、限定された通学圏内のため需要が高い傾向にあります。

売れにくい家の条件とは？

家を売る際、なかなか買い手が見つからない場合は、いくつかの共通する問題点があるかもしれません。
売却をスムーズに進めるためには、適正価格の設定や物件の修繕、敷地の特性に応じた売り方の工夫が重要です。
不動産会社のアドバイスを活用し、可能な対策を講じましょう。
続いては、売れない家の条件とその対策をご紹介します。

売れにくい家の条件①価格が適切でない

家が売れない最大の理由は「価格が高すぎる」ことです。
適正価格よりも高く設定すると、買い手がつかず、結果として売却期間が長引くことになります。
しかし、逆に安すぎるのも問題です。
相場より極端に安いと「事故物件ではないか？」「何か問題があるのでは？」と疑われ、敬遠されることがあります。
対策
市場の相場や過去の取引事例を参考にしながら、適切な価格設定をおこないましょう。
不動産会社の査定を活用するのも有効です。

売れにくい家の条件②物件の損傷が激しい

築年数に関わらず、手入れがされていない家は売れにくくなります。
とくに以下のようなポイントは買い手が気にするため、注意が必要です。

●水回り（キッチン・浴室・トイレ）が清潔か
●シロアリ被害がないか
●雨漏りや壁のひび割れがないか

また、2020年の民法改正により「契約不適合責任」が定められ、売主は事前に確認していなかった不具合でも責任を問われる可能性があります。
対策
売却前に必要な修繕や清掃をおこないましょう。
とくに水回りのリフォームは買い手の印象を大きく左右します。
状態に不安がある場合は、ホームインスペクション（住宅診断）を受けておくのも一つの方法です。

売れにくい家の条件③敷地に問題がある

土地の形状や立地によっても売れにくくなることがあります。
たとえば、以下のような条件の土地は敬遠されがちです。

●間口が狭く、奥行きが長い（いわゆる「ウナギの寝床」）
●傾斜地や道路より低い土地（水害リスクがある）
●接道義務を満たしていない土地（再建築が難しい）
●極端に狭い土地（建物の設計が制限される）

理想的な土地は、間口が広く長方形で、道路から少し高い位置にあるものです。
対策
敷地の形状が原因で売れにくい場合は、価格を調整するか、用途の提案（たとえば、駐車場や貸倉庫向けとして売り出す）を工夫するのも有効です。
また、不動産会社に相談し、どのような活用方法があるかアドバイスをもらうのもよいでしょう。

家をスムーズに売るポイント

家をスムーズに売却するには、適切な準備と戦略が必要です。
最後に、売却を成功させるためのポイントをご紹介します。

ポイント①地域に精通した不動産会社を選ぶ

家を早く売るには、適正価格で売り出すことが最も重要です。
しかし、安すぎると損をし、高すぎると売れ残ってしまうため、適正な査定をしてくれる不動産会社を選ぶことが大切です。
とくに、その地域で売却実績が豊富な不動産会社は、「どんな買主が、どのくらいの価格で購入するか」をよく理解しています。
地域密着の不動産会社を選ぶメリット

●市場の動向を熟知している
●買主のニーズを把握している
●学区やエリアごとの需要を考慮した適正価格を設定できる

たとえば、学区の評判が良いエリアでは、多少駅から遠くても高所得層のファミリーが購入を検討することがあります。
このような情報を把握している不動産会社なら、より適切な価格設定ができ、売却がスムーズに進みやすくなります。

ポイント②売り出し時期を見極める

売却のタイミングも重要なポイントで、とくに2〜3月、9〜10月は、不動産市場が活発になる時期です。
家探しが活発になる時期

●2〜3月：新年度の始まりに向け、転勤や入学に伴う引っ越し需要が増える
●9〜10月：秋の転勤シーズンで住み替えニーズが高まる

この時期に合わせて売り出せば、より多くの買主にアプローチできる可能性が高まります。

ポイント③売却準備を整える

内覧時の印象は売却成功に直結します。
清掃や修繕をおこない、買主にとって魅力的な状態にすることが大切です。
内覧前にやるべきこと

●室内・外観を清掃し、整理整頓を徹底する
●水回り（キッチン・浴室・トイレ）を重点的にチェックし、必要なら修繕する
●できるだけ空間を広く見せる工夫をする（家具の配置を見直すなど）

また、築年数が古く解体前提の物件などは、購入後すぐに住みたい方には向かないため、長めの売却期間を見込むことも必要です。

まとめ

売れる家は、立地、築年数、地域の名声が重要な要素となります。
とくに駅近や便利な施設が揃った地域が好まれ、築年数が浅い物件は売れやすいです。
また、価格設定や物件の状態も売れやすさに影響します。
売却時は、地域密着型の不動産会社を選び、タイミングを見極めて準備を整えることが重要です。