共有持分に抵当権を設定するには
共有者の同意が必要？

自分の共有持分だけなら同意なしで
抵当権を設定できる

結論からお伝えすると、共有持分へ抵当権を設定は可能です。

複数人で共有して所有している不動産でも、自分の共有持分を対象とする抵当権であれば、他の共有者の同意は原則として必要ありません。

一方で、他の共有者の持分に勝手に抵当権を設定することはできません。

抵当権の対象にできるのは、あくまでも自分が所有している共有持分の範囲になります。

共有物の管理や変更については、行為の内容によって必要な同意の範囲が異なります。

共有物の管理は持分価格の過半数、共有物の変更は原則として共有者全員の同意が必要です。

共有持分の一部だけには抵当権を設定できない

自分の共有持分に抵当権を設定する場合、持分の一部だけを担保にすることはできません。

例えば、2分の1の共有持分を所有している方が、そのうち4分の1だけを抵当権の対象にする形は取れないとされています。

そのため、抵当権を設定する場合は、自分の共有持分全体が担保対象になる点を理解しておきましょう。

共有持分だけを担保にした融資は難しい場合がある

法律上は自分の共有持分だけに抵当権を設定できますが、実際に融資を受けられるかは別問題です。

不動産の共有持分は担保価値が低いと判断される傾向があるため、持分のみを担保として評価し、融資をしてくれる金融機関は限られています。 

共有持分は、不動産全体を自由に売却できる権利ではありません。買主や競売参加者が限られるため、金融機関にとっては換価の見通しを立てにくい担保といえます。

完済後は抵当権抹消登記が必要になる

住宅ローンなどの債務を完済しても、登記簿上の抵当権は自動的に消えるわけではありません。完済後には、抵当権抹消登記を申請する必要があります。 

共有不動産の場合でも、抵当権抹消登記は他の共有者の同意が無くても進められます。

売却や相続手続きを円滑に進めるためにも、完済後は早めに抹消登記を確認しましょう。

▼この記事も読まれています

訪問査定を活用して不動産売却を成功させるには？利用するメリットもご紹介

共有持分の抵当権はどこまで影響する？

競売対象は原則として抵当権を設定した共有持分

抵当権を共有持分のみに設定し、借入金の返済が滞ると、債権者は共有持分を競売にかけるため裁判所へ申し立てをおこないます。競売の対象は、原則として抵当権が設定された共有持分です。

そのため、他の共有者の持分が直ちに競売対象になるわけではありません。

ですが、競売で第三者がその共有持分を取得すると、新たな共有者として不動産の権利関係に加わります。

第三者が共有者になると共有物分割請求につながる可能性も

競売後に第三者が共有者になると、不動産の利用方法や売却方針をめぐって話し合いが必要になります。話し合いがまとまらない場合、共有物分割請求に発展することがあります。

競売後に起こり得るリスクは、以下のとおりです。

• ・第三者が競売で共有持分を取得する
• ・新たな共有者として不動産の権利関係に加わる
• ・他の共有者へ持分の買取や不動産全体の売却を求める
• ・協議がまとまらない場合、共有物分割請求に進む

共有物分割では、土地を現物で分ける方法、一方が持分を取得して代償金を支払う方法、売却によって得た代金を分ける方法などが検討されます。

▼この記事も読まれています

自己破産前に不動産売却はすべき？適切なタイミングをご紹介

分筆や共有物分割後の抵当権は専門家へ確認する

自分の共有持分に抵当権を設定したあと、不動産の分筆や共有物分割をおこなうことがあります。この場合、抵当権の効力が当然に消えるわけではありません。

分割方法や登記内容によって、分割後の不動産にも従前の持分割合に応じて抵当権の効力が残る可能性があります。売却や名義整理に支障が出ないよう、司法書士や弁護士に確認しながら進めることが重要です。

売却前には残債と抵当権抹消の可否を確認する

抵当権付きの共有持分でも売却を検討することは可能です。しかし、抵当権が残ったままでは買主の判断が慎重になるため、売却前の確認が欠かせません。

売却前に確認したい項目は、以下のとおりです。

• ・ローンや借入金の残債額
• ・売却代金で完済できるか
• ・金融機関の同意を得られるか
• ・抵当権抹消登記が可能か
• ・他の共有者との調整が必要か

抵当権・地上権・法定地上権の違い

共有持分に抵当権を設定する前に、関連する権利も理解しておきましょう。

法定地上権は、土地と建物が同一所有者に属していたこと、土地または建物に抵当権が設定されていたことなど、一定の要件を満たす場合に認められます。

単に土地と建物の所有者が異なるだけで成立する権利ではありません。

▼この記事も読まれています

不動産売却にかかる税金を対策したい！税金の種類と控除について解説

共有持分と抵当権に関するFAQ

まとめ

共有持分には、他の共有者の同意を得なくても抵当権を設定できます。ただし、共有不動産全体を担保にする場合は全員の同意が必要です。返済が滞ると、抵当権を設定した共有持分が競売対象となり、第三者が共有者になる可能性があります。

神戸市北区で共有不動産の売却や相続不動産の整理を検討している方は、残債や抵当権の状況を確認したうえで、早めに不動産会社へ相談しましょう。

神戸周辺の不動産売買なら、株式会社東洋技研不動産事業部にお任せください。神戸に根付き50年の当社が、お客様の不動産課題を全力でサポートいたします。

不動産のAI査定の仕組みは？
精度を左右するポイント

AI査定は入力情報と類似データをもとに
価格を算出する

AI査定は、人工知能に保存されている似た条件の物件データをもとに、比較計算をして短時間で査定価格を算出する仕組みです。

査定する際には、所在地や建物の面積、築年数、居住状態などの情報を入力します。

入力された情報をもとに、AIが過去の取引事例や売り出し情報などを参照し、概算価格を提示する流れです。

AI査定の精度はデータ量と物件の個別性で変わる

不動産AI査定の精度は、参照できるデータ量と物件の個別性によって変わります。

例えば、マンションは同じ建物内や周辺エリアに類似事例がある場合、価格の目安を出せることがあります。

一方で、一戸建てや土地は、物件ごとの条件差が大きいため、AI査定額と実際の売却価格に差が出ることがあります。

神戸市北区は、ニュータウンなどの住宅地域と田園風景を残す農村地域が調和しているエリアです。

同じ北区内でも、駅からの距離、道路条件、土地の広さ、周辺環境によって需要が変わるため、地域事情を踏まえた査定が重要になります。

AI査定だけでは現地の状態まで判断できない

AI査定は、入力情報と過去のデータをもとに価格を算出します。そのため、現地で確認しなければ分からない要素を十分に反映することが難しいです。

AI査定だけでは判断が難しい主な要素は、以下のとおりです。

• ・室内の傷み具合
• ・リフォームや修繕の履歴
• ・日当たりや眺望
• ・騒音やにおい
• ・隣地との距離感
• ・道路との接し方
• ・買主から見た印象

▼この記事も読まれています

訪問査定を活用して不動産売却を成功させるには？利用するメリットもご紹介

不動産のAI査定を利用する
メリット・デメリット

AI査定のメリットは気軽に相場を確認できること

不動産の査定をAIに任せるメリットは、店頭などで担当者と直接やり取りをせずに査定価格を確認できる点です。

主なメリットは、以下のとおりです。

• ・短時間で概算価格を確認できる
• ・店舗へ行かずに査定できる
• ・匿名性の高いサービスもある
• ・今すぐ売る予定がなくても相場を把握できる
• ・複数の査定結果を比較できる
• ・売却を検討するきっかけになる

今すぐ売るつもりはないものの、将来的にどのくらいの価格で売れるのかを知っておきたい方には、AI査定が検討材料になります。

AI査定のデメリットは実際の売却価格と差が出ること

不動産をAI査定するデメリットは、実際の売却価格と差が出る場合がある点です。

AI査定サービスによって参照するデータは異なり、実際の成約価格、現地状況、物件ごとの個別事情まで十分に反映できない場合があります。

主なデメリットは、以下のとおりです。

• ・実際の売却価格と差が出る場合がある
• ・室内状態や修繕履歴を反映できない場合がある
• ・周辺環境や日当たりを判断できない
• ・一戸建てや土地では個別条件の影響が大きい
• ・査定額が高めに出る場合がある
• ・売却を依頼する不動産会社は別途探す必要がある

特に一戸建ては、築年数や立地だけで価格が決まるわけではありません。

建物の管理状態、修繕履歴、間取りの使い勝手、道路との関係なども価格に影響します。

また、土地の場合は、形状、間口、接道、高低差、法令上の制限なども確認が必要です。

▼この記事も読まれています

自己破産前に不動産売却はすべき？適切なタイミングをご紹介

AI査定と訪問査定は目的に合わせて使い分ける

AI査定は、本格的な売却前のシミュレーションとして活用すると良いでしょう。売却を具体的に検討している場合は、AI査定で相場感をつかんだうえで、不動産会社による査定を受ける流れがおすすめです。

神戸市北区周辺の不動産は、住宅地、農村地域、駅周辺、郊外エリアなどで特徴が異なります。地域に詳しい不動産会社へ相談すると、AI査定だけでは分からない需要や販売戦略も確認できます。

▼この記事も読まれています

不動産売却にかかる税金を対策したい！税金の種類と控除について解説

不動産AI査定に関するFAQ

まとめ

不動産のAI査定は、短時間で大まかな相場を確認できる便利な方法です。ただし、査定精度は物件の種類、参照データ、現地状況によって変わります。

AI査定額は売却価格の保証ではなく、本格的な売却前のシミュレーションとして活用するのが適切です。

神戸周辺の不動産売買なら、株式会社東洋技研不動産事業部にお任せください。神戸に根付き50年の当社が、お客様の不動産課題を全力でサポートいたします。

インスペクションとは？
中古住宅購入前の建物調査

擁壁のある土地が売却しにくいのは、買主が購入後の管理負担を気にするためです。

特に安全性や建て替え時の制約、将来の補修費用が見えない土地は、売却に時間がかかる傾向があります。

そもそも擁壁とは？

擁壁とは、高低差のある土地で土砂の崩れを防ぐための構造物です。

傾斜地や段差のある土地では、地面を支える役目があり、土地を使う上で大切な部分になります。そのため、擁壁の状態が悪いと、土地全体の評価に影響してしまうことも。

安全性に不安がある

買主が購入時にまず気にするのは、擁壁の状態です。

ひび割れ、傾き、壁のふくらみ、水のしみ出しがあると、安全面で不安を持たれてしまうことがあります。

また、見た目だけでは擁壁の状態を判断できないため、買主は購入後の補修や事故の可能性まで考えて購入を迷ってしまうのです。

建て替えや土地活用に影響することがある

擁壁のある土地は、建物を建て直す際にいくつか条件が付くことがあります。

自治体のルールや土地の状況によっては、建物の配置や基礎のつくり方に影響が出ます。

そのため、買主は「購入後に建物が建てられるかどうか」を気にする傾向があります。

補修費用と管理責任も重視される

擁壁に不具合があると、補修しなければならないためその分費用がかかってしまいます。

購入後の維持管理は基本的に買主が担うため、擁壁の状態によっては売却が難しい場合もあります。

▼この記事も読まれています
訪問査定を活用して不動産売却を成功させるには？利用するメリットもご紹介

中古住宅のインスペクション費用相場と依頼時期

擁壁に不具合があると、補修しなければならないためその分費用がかかってしまいます。

購入後の維持管理は基本的に買主が担うため、擁壁の状態によっては売却が難しい場合もあります。

売却前に見ておきたい項目

造成許可証・図面・検査済証が残っているか

まず確認したいのは、造成時の許可証や擁壁の図面、検査済証などの書類の有無です。

こうした資料があると、擁壁の来歴を買主へ伝えやすくなります。

資料が一部しかなくても、工事時期や許可番号が拾えれば、売却時の材料になります。

また、手元に資料がない場合でも、神戸市では宅地造成の許可、開発許可、検査済証を市の窓口で確認できる場合があるため、一度調べておくと売却時の材料になります。

現地で見るべき劣化のサイン

現地では、擁壁の状態をまず目視で確認し、傷などないか把握することが大切です。特に次のような点がある場合は、早めに専門家へ相談したほうが安心です。

• ・縦や横に入ったひび割れ
• ・擁壁の傾きやふくらみ
• ・壁からの水のしみ出し
• ・水抜き穴の詰まり
• ・天端の沈み込みや欠け
• ・雨のあとも長く残る湿り気

建築への影響を先に整理する

売却後に建て替えが見込まれる土地では、擁壁の状態が建築計画に関わることがあります。契約後に建築の制約が見つかると「契約不適合責任」を問われたり、契約解除となったりする恐れもあるため、早めの対応をおすすめします。

神戸市では、擁壁の安全性は、設計者が造成履歴、擁壁の外見、断面、水抜き穴の状況などを調べた上で判断すると示しています。（2026年4月15日確認）また、過去の造成履歴について、下記の窓口で調べることができます。

• 宅地造成及び特定盛土等規制法による許可
• →建設局 森林・防災部 防災課（神戸市役所4号館（危機管理センター）6階）
• 都市計画法による開発許可
• →都市局 都市計画課（三宮国際ビル6階）
• 建築基準法による検査済証
• →建築住宅局 建築指導部 建築調整課（三宮国際ビル5階）

▼この記事も読まれています
自己破産前に不動産売却はすべき？適切なタイミングをご紹介

中古住宅のインスペクションで
失敗を防ぐ方法

擁壁のある土地の売り方は、そのまま売却、補修して売却、買取の3つが基本です。大切なのは、擁壁の状態と売主の事情を並べて、合う方法を選ぶことです。

状態が安定しており資料もある場合は
そのまま売却

許可証や擁壁の図面、検査済証などの書類が揃っており、外見上の大きな異常が見られなければ、仲介で売却を進めやすくなります。買主へ示せる情報が多いほど、安全性や履歴を説明しやすくなるためです。

補修で価格差を縮められるなら工事後に売却

ひび割れや排水不良が見つかり、補修内容がある程度読める場合は、先に工事をしてから売る方法もあります。見た目の印象だけでなく、買主が抱く不安を減らせる点も利点です。

ただし、工事費が大きい場合は、売却価格とのバランスを見ながら補修を進める必要があります。

費用や時間を削減するなら買取も視野に入れる

資料が少ない土地や、劣化が進んでいる土地では、買取のほうが話を進めやすいことがあります。

仲介より価格は下がりやすいものの、補修や長期販売の負担を抑えやすい点は強みです。早く土地を手放したい場合にもおすすめの方法です。

◎擁壁のある土地に慣れた不動産会社へ相談

擁壁のある土地は、一般的な更地よりも確認する点が多くなります。

そのため、擁壁や高低差のある土地の売買経験がある不動産会社へ相談することが大切です。

特に神戸市北区のように、高低差のある住宅地や土地条件に差が出やすいエリアでは、地域事情と売却実務の両方に詳しい会社へ相談すると、資料集めや買主への説明まで進めやすくなります。

▼この記事も読まれています
不動産売却にかかる税金を対策したい！税金の種類と控除について解説

擁壁のある土地の売却に関するQ&A

まとめ

中古住宅のインスペクションは必須ではありませんが、あらかじめ物件の状態を知っておくことで、購入後の高額な補修費を避けることができます。

大切なのは、契約前に調査を入れること、調査範囲を事前に見ておくこと、報告書を売買条件や資金計画へ結びつけることです。

中古住宅選びとあわせて、インスペクションの手配や報告書の読み方まで不動産会社へ相談できれば、購入後の不安を抑えながら話を進められます。

神戸周辺の不動産売買なら株式会社東洋技研不動産事業部にお任せください。
神戸に根付き50年の当社は、信頼と実績がある不動産会社です。まずは、お気軽にお問合せください。

都市計画道路予定地とは？
売却が難しいタイミングを解説

都市計画道路予定地とは、将来の道路整備に向けて区域が定められた土地です。予定地に入っているだけでは、すぐに退去や売却不可になるわけではありません。ただし、売却できるかどうかは、工事の段階によって変わります。

都市計画道路予定地には2つの段階がある

都市計画道路には、道路の位置や範囲が決まっている「計画段階」と、工事や用地取得に向けた手続きが進む「事業認可後」の段階があります。

計画段階：制限はあるが売却できるケースも

計画段階では、自治体による用地取得がまだ始まっていないことが多く、第三者へ売れる場合があります。しかし、計画段階であっても、他の制限の無い土地と同じように扱えるわけではありません。

都市計画道路予定地には建て替えや土地活用に条件が付くことがあるため、買主にその内容を伝える必要があります。

事業認可後：自由な売却が難しくなる

事業認可後は、売却が大きく制限されます。有償で譲るときは市区町村へ届出の提出が必要になります。届け出を出さずに売買を行うと罰則の対象になることもあるので注意が必要です。

都市計画道路予定地は一般の土地より売れにくくなる

都市計画道路予定地が一般の土地より売れにくくなる主な理由は、次の3つです。

• ・建て替えや増改築に制限がある
• ・将来の工事や用地取得の時期が読みづらい
• ・住宅ローン審査で慎重に見られる場合がある

【価格への影響】相場より安くなるのはどのような土地？

都市計画道路の予定地を売却する際、価格への影響には幅があります。

土地の一部だけが予定地にかかる場合は小さい影響で住むことが多いですが、土地の大部分が予定地になったり、残った土地の形が悪くなったりすると土地の売却価格が下がる傾向があります。

▼この記事も読まれています

訪問査定を活用して不動産売却を成功させるには？利用するメリットもご紹介

都市計画道路予定地を売却する前に
確認したいポイント

都市計画道路予定地を売却したい時は、まずは、計画がどこまで進んでいるか、土地のどこまでが予定地にかかっているかを確かめましょう。売却前に見ておきたい主なポイントは、次のとおりです。

まずは自治体で計画の進み具合を確認する

最初に確認したいのは、まだ計画段階なのか、事業認可後なのかという点です。この違いによって、売却の進め方や必要な手続きが変わります。自治体の都市計画担当窓口や公開資料を見て、最新の状況を確認しておきましょう。

参照：神戸市「都市計画法第53条・第65条許可申請」（2026年4月15日確認）

土地のどこまで予定地にかかっているかを見る

次に見たいのは、土地のどこまでが土地計画道路の予定地に入っているかです。

一部だけがかかる土地と、広い範囲がかかる土地では、価格への影響が変わります。

残る土地の面積や形も含めて見ておくと、売却時に伝える内容をまとめやすくなります。

神戸市の公式情報マップから、神戸市内の都市開発予定地の情報が確認できます。所有地を売却する前に一度確認してみることをおすすめします。（2026年4月15日確認）

▼この記事も読まれています

自己破産前に不動産売却はすべき？適切なタイミングをご紹介

建て替えや活用の制限も確認する

買主が気にするのは、購入後にその土地をどこまで使えるかという点です。

計画段階であっても、予定地にかかる土地で建物を建てる時は市長の許可が必要となります。

また、都市計画道路の予定地に建設する建物は原則として地階がなく2階以下、主要構造部が木造や鉄骨造など移転や除却がしやすい建物が基準になります。

参照：神戸市「都市計画法第53条・第65条許可申請」（2026年4月15日確認）

税金や補償も確認しておく

国税庁によると都市計画道路予定地の区域内にある宅地は、将来の買収まで長く利用制限を受けることが多いため、相続税評価では土地の使いにくさを反映する補正率が設けられています。（2026年4月15日確認）

ただし、その扱いがそのまま固定資産税の軽減につながるとは言い切れません。また、用地取得が進んだ場合は、土地の価格だけでなく、建物の移転費などの補償が関わることもあります。

条件によっては買取相談も候補に入れる

一般の買主が見つかりにくいときは、買取の相談も候補に入ります。

とくに、予定地のかかり方が大きい土地や、残る土地の活用が難しい土地は、仲介だけでは進みにくいことがあります。

売却方法を広く考えるためにも、不動産会社へ早めに相談しておくと安心です。

▼この記事も読まれています

不動産売却にかかる税金を対策したい！税金の種類と控除について解説

都市計画道路予定地の売却に関するQ&A

まとめ

都市計画道路予定地でも、計画段階なら売却できる場合があります。一方、事業認可後は届出や先買い制度の対象になり、一般の土地より売りにくくなります。

また、価格は予定地のかかり方や残る土地の形で変わるため、売却前は進み具合と制限内容を確認することが大切です。

神戸周辺で都市計画道路予定地の売却を考えている方は、まず状況を整理し、その上で不動産会社へ相談してみてください。

近年、巧妙化する『地面師』による被害や、一見合法に見える『囲い込み』など、売主が気づかぬうちに損をするケースが増えています。

不動産売却では大きな金額がやり取りされるため、詐欺被害に遭ってしまった場合のダメージは深刻なものになります。
おもな不動産詐欺の手口や、詐欺に遭わないための対策を学んでおきましょう。
今回は不動産売却でよく見られる詐欺の手口や詐欺を防ぐ対策、万が一先に遭ってしまった場合の相談先について解説します。

不動産売却でよく見られる詐欺の手口

不動産売却における詐欺は、単に「お金を奪う」だけでなく、巧妙な手口で「不動産そのもの」や「売却機会」を奪うものまで多岐にわたります。

1. 地面師（じめんし）によるなりすまし

土地の所有者になりすまし、勝手に売却して代金を騙し取る手口です。

偽造した権利証や印鑑証明書を使用するため、プロでも見抜くのが難しいケースがあります。特に「所有者が高齢」「空き地になっている」「相続したばかりで管理されていない」土地が狙われやすい傾向にあります。

2. 囲い込み（両手仲介の強要）

厳密には詐欺罪に問われないグレーゾーンですが、売主にとっては大きな不利益です。

不動産会社が自社の利益（両手手数料）を優先し、他社からの買い付け希望を「すでに交渉中です」と嘘をついて断る行為です。これにより、本来もっと高く売れたはずの機会を逃すことになります。

3. 不当な手数料・費用の請求

仲介手数料には法律で上限額が定められています。 売買価格によっても仲介手数料の上限額は変わるため、騙されてしまわないためにも知っておく必要があります。

これ以外に「コンサルティング料」「特別な広告費」といった名目で、事前の承諾なく高額な費用を請求してくる業者は注意が必要です。

4.原野商法の二次被害

かつて「将来値上がりする」と騙されて購入した山林や原野を抱えている人を狙う手口です。
「その土地を高く買い取る客がいる」「売却するために測量調査が必要」と言葉巧みに近づき、調査費用や手数料名目で現金を振り込ませ、その後連絡が取れなくなります。

▼この記事も読まれています
訪問査定を活用して不動産売却を成功させるには？利用するメリットもご紹介

不動産売却で詐欺に遭わないための対策

不動産売却で詐欺に遭わないために大切なことは、自分が所有する不動産の適正な相場や売却の流れを理解することです。
知識を持っていれば、詐欺に引っかかるリスクを低減できます。
不動産の相場は、路線価などの情報を参考にし、ある程度自分でリサーチすることが可能です。
そのほかの対策として、信頼できる不動産業者を選ぶことや、決済を小切手でおこなわないことが挙げられます。
信頼できる不動産業者に依頼すれば、売却時に不要な土地を買わせる詐欺（原野商法）を防ぐことができるため、業者選びは慎重におこないましょう。
また、業者の「宅地建物取引業免許」を確認することも詐欺に遭わないようにするために大切です。
国土交通省の「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」を使えば、その業者の免許番号や、過去に行政処分を受けていないかを無料で調べることができます。

▼この記事も読まれています
自己破産前に不動産売却はすべき？適切なタイミングをご紹介

不動産売却で詐欺に遭ってしまった場合の相談先

不動産売却で詐欺に遭ってしまった場合、複数の機関が相談を受け付けています。
例えば、消費活動に関するトラブル全般について相談できる消費生活センターや国民生活センターがあります。
不動産関連のトラブルについては、宅地建物取引業協会が頼りになる相談先です。
もう一つの相談先は法テラスですが、法テラスは直接弁護士に法律相談をおこなう場所ではありません。
法テラスは、相談者のトラブル内容に応じて、司法書士や弁護士などの専門家を紹介してくれる機関です。

▼この記事も読まれています
不動産売却にかかる税金を対策したい！税金の種類と控除について解説

不動産売却詐欺に関するよくある質問

まとめ

不動産売却で見られる詐欺のおもな手口は、相場より安い金額を提示したり不当な手数料を徴収したりするものです。
しかし適正な相場を知り信頼できる不動産会社を探せば、詐欺に遭うリスクを大きく下げられます。
詐欺かもしれないと感じた際は、消費生活センターや宅地建物取引業協会に相談しましょう。
神戸周辺の不動産売買なら株式会社東洋技研不動産事業部にお任せください。
神戸に根付き50年の当社は、信頼と実績がある不動産会社です。
まずは、お気軽にお問合せください。

いわゆる事故物件と呼ばれる不動産には告知義務があり、違反するとペナルティがあります。
事故物件を売却する際は、どのようなことに気をつけて手続きを進めたら良いのでしょうか。
今回は、事故物件の告知義務とはどのようなものか、告知義務違反のリスクや事故物件売却の方法・ポイントについてご紹介します。

事故物件の告知義務とは

告知義務とは、不動産を売却する際に買主の方の判断に影響を与えるような情報をすべて伝達するよう定めた義務です。
物件内で人が亡くなったいわゆる事故物件と呼ばれる不動産には、国土交通省による「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」をもとにした告知義務があります。
基本的には、殺人事件や自殺、事故などで人が亡くなった物件や、自然に亡くなった方の遺体の発見が遅れた物件には心理的瑕疵があり、告知が必要です。
賃貸物件であれば告知が必要な期間の定めがありますが、不動産売却では無期限で告知が必要になります。

告知が必要なケース・不要なケースの境界線

国土交通省のガイドラインにより、現在は「何でも告知すべき」という曖昧な状態から基準が明確化されています。
・告知が不要なケース： 老衰、持病による病死、家庭内の不慮の事故（転倒や誤嚥など）これらは原則として告知不要です。

・告知が必要なケース： 自殺、殺人、不慮の事故死（火災など）。また、自然死であっても発見が遅れ、特殊清掃や遺品整理が行われた場合は告知義務が発生します。

▼この記事も読まれています
訪問査定を活用して不動産売却を成功させるには？利用するメリットもご紹介

▼この記事も読まれています
自己破産前に不動産売却はすべき？適切なタイミングをご紹介

事故物件を売却する方法とポイント

事故物件をスムーズに売却するためには、売却活動が始まる前に特殊清掃を済ませておくことが大切です。
特殊清掃は、人が建物内で亡くなった痕跡をきれいに掃除して原状回復してもらうことを指します。
人が亡くなったこと自体は気にならなくても、遺体の痕跡が残っていることは嫌がる買主の方は多いです。
また、住宅として住むことに抵抗が生まれる物件であれば、建物を解体して更地にすると良いでしょう。
更地にしても告知義務は残りますが、建物がなくなることで「そこで人が亡くなった」との実感を薄められる可能性があります。
また、専門の買取業者に依頼すると、個人に売却しない物件も売れることが多いです。

▼この記事も読まれています
不動産売却にかかる税金を対策したい！税金の種類と控除について解説

事故物件の売却に関するよくある質問

まとめ

事故物件では、自殺や他殺などの特殊な死に加え、遺体発見が遅れて特殊清掃が必要となった自然死・不慮の事故も告知義務の対象となります。
告知義務違反には、損害賠償請求や補修請求などのリスクがあるため、事故物件であることは必ず告知しなければなりません。
売却の際は、特殊清掃を済ませておくなどの工夫によって早めに売れる可能性があります。
神戸周辺の不動産売買なら株式会社東洋技研不動産事業部にお任せください。
神戸に根付き50年の当社は、信頼と実績がある不動産会社です。
まずは、お気軽にお問合せください。

不動産を購入すると、基本的に建物や家財を守るための火災保険に加入することになります。
不動産売却をおこなうときはこの火災保険が不要になるため、手続きによって解約しなければなりません。
そこで今回は、不動産売却における火災保険の解約手続きや、火災保険を解約したときの返金の有無、解約前にできる修繕についてご紹介します。

不動産売却時の火災保険の解約手続き

不動産売却をおこなうときは、火災保険を途中解約する必要があります。
解約手続きは自分でおこなう必要があるため、忘れずに手続きを進めなければなりません。

手続きのタイミング

火災保険の解約手続きは、所有権移転登記をおこない不動産を引き渡すタイミングでおこなうべきです。
所有権移転登記前に解約すると、引き渡しまでの期間に火災が発生した場合に対応できなくなります。
自分や家族がすでに不動産を引き払っていても、火災や災害により不動産が被害を受ける可能性は残ります。
解約後に被害が発生すると、補償を受けられないため、解約のタイミングには十分注意が必要です。

火災保険の解約手続きの仕方

解約手続きをおこなう際は、保険会社から送付される解約申請書類に必要事項を記入し、返送します。
解約日は、引き渡し日以降に設定する必要があります。
ただし、引き渡し日より前に郵送してしまうと、引き渡し日の変更など予期せぬ事態に対応できなくなるでしょう。
そのため、引き渡しが無事に完了してから書類を郵送し、解約手続きを進めることをおすすめします。
手続きが受理されると、加入者の指定口座に未経過分の保険料が振り込まれ、解約が完了します。

火災保険の解約は自己申告が必要

不動産売却をおこなう際、加入している火災保険は自動で解約されるわけではありません。
そのため、基本的に加入者自身の申告により手続きを進める必要があります。
不動産売却が決まったら、保険会社に直接電話し、解約申請書類を郵送してもらいましょう。
加入者本人以外からの連絡では解約を受け付けてもらえない可能性が高いため、家族に任せることは避けるべきです。
解約手続きをおこなわないと、引き渡し後も保険料を支払い続けることになるため、忘れずに解約手続きを進めましょう。

不動産売却による火災保険の解約で返金は受けられるのか

不動産売却に伴って火災保険を解約するときに、まだ保険の期間が残っていることがあります。
とくに、住宅ローンを借りるために加入した火災保険であれば、数年単位の期間分の保険料をまとめて支払っていることが多いです。
このような保険を解約しても、保険料が無駄になってしまうわけではありません。

期間が残っていれば返金を受けられる

不動産売却に伴い火災保険を解約した場合、まだ保険期間が残っていれば保険料の返金を受けることができます。
保険料の返金は、保険会社に解約書類が届いてから約1週間後が目安です。
火災保険をはじめとする保険契約を解約した際に返金される金額は、解約返戻金と呼ばれます。
ただし、契約期間の残りに応じた保険料が全額返金されるわけではありません。
保険会社によって異なる条件が設けられていますが、基本的には満額より少ない金額が返金されます。

満期払戻金がある火災保険も存在する

積立型の火災保険に加入していると、満期払戻金を受け取ることができる可能性があります。
一般的に火災保険は掛け捨て型が選ばれますが、積立型を選ぶこともあります。
積立型の火災保険は、保険期間が満了した際に保険料が全額支払われていれば、満期払戻金を受け取る仕組みです。
ただし、途中で解約すると、満期払戻金は受け取れなくなるため注意が必要です。
解約払戻金は支払われますが、満期払戻金とは金額が異なるため、十分に確認しておきましょう。

火災保険における払戻金額

不動産売却に伴って火災保険を解約する際の払戻金の金額は、保険会社によって異なります。
これは、保険会社や保険商品によって異なる払戻率が設定されているためです。
火災保険の解約払戻金は、基本的に一括で支払った保険料に払戻率を掛けて計算されます。
払戻率が高い保険であれば、満額に近い形で保険料が返金されますが、払戻率が低い保険では、ほとんど返金されないこともあります。
さらに、契約内容によっては、そもそも解約払戻金が存在しない場合もあるでしょう。
解約払戻金は満額で支払われるわけではなく、支払われない可能性もあるため、注意が必要です。

火災保険の残り期間にも注意

解約払戻金がある火災保険でも、不動産売却が保険期間満了の1か月前の場合、返金を受けられない可能性があります。
保険会社によっては、残りの保険期間が1か月未満になると、解約払戻金が支払われないことがあります。
そのような場合は、保険を解約するよりも、満期まで続けた方が良いでしょう。

不動産売却時は火災保険を解約する前に修繕をおこなう

不動産売却に伴って火災保険を解約するときは、解約前に保険を使って直せる部分を修繕するのがおすすめです。
経年劣化や故意による損傷などには対応していないものの、台風や大雪などの自然災害や、車による衝突などでできた損傷については火災保険で修繕できます。
そのため、できる限り保険を使って直せる部分は修繕しておくのが良いでしょう。

不動産売却における引渡し後のトラブルを防げる

売却する不動産に不具合を残したままにしておくと、買主との間でトラブルになる可能性があります。
売主には契約不適合責任が課されるため、買主にとって不利益となる瑕疵を残しておくことは避けるべきです。
火災保険を使って修繕できる部分を直しておけば、契約不適合責任を問われ、損害賠償請求を受ける可能性を減らせます。
災害によって発生した不具合は表面から見えないことがあるため、できるだけ詳細に調査し、修繕しておくことをおすすめします。

満期以外のタイミングでも解約することは可能

火災保険は、契約の途中で解約して満期以外のタイミングで終了させることも可能です。
いつでも解約できる保険だからこそ、使えるものは活用する必要があります。
解約後では、災害による不具合の修繕に火災保険を使えなくなるため、解約前に修繕を終わらせておくことが重要です。
火災保険を解約する前であれば、修繕を先に行い、保険金を請求することで支払いを受けることができます。
適用条件は保険会社によって異なりますが、売却前に火災保険の補償を活用することは大切です。

火災保険を使って直せるもの

火災保険を活用すれば、不動産の建物や日常的に使用している家財の損傷を修繕できる可能性があります。
建物に該当するのは、住宅本体や門、塀、物置、車庫、アンテナ、エアコン、浴槽、トイレ、台所、洗面台などです。
家財に該当するのは、テレビ、洗濯機、冷蔵庫、パソコンなどの家電やテーブル、ソファーなどの家具、衣類、食器、自転車、そのほかの生活雑貨などです。
火災や災害、車の衝突などによる人的被害の結果であれば、雨漏り、漏水、破損や汚損、盗難、傷、ひび割れなどの被害に対応できます。
ただし、色あせや塗装の剥がれ、シミなどの修繕には適用されないため、注意が必要です。
実際にどこまで修繕が可能かについては、契約中の保険内容を確認する必要があります。

まとめ

不動産売却の際は、加入者自身が保険会社に連絡して火災保険を解約する必要があります。
一括で支払っている保険料は残り期間分返金されますが、返金の定めについては保険会社によって異なるため注意が必要です。
火災保険を解約する際は、できるだけ不動産の修繕を済ませてから解約するようにしましょう。