不動産売却によって課税譲渡所得が生じると、ふるさと納税で実質負担2,000円に収まる寄附額の目安が大きくなる場合があります。

ふるさと納税は、自治体への寄附額のうち2,000円を超える部分について、一定の上限まで所得税と個人住民税から控除を受ける制度です。不動産の譲渡所得税そのものを直接減らす制度ではありません。

また、土地・建物の譲渡所得は給与所得などと合算せず、分離課税で計算します。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超える場合は長期譲渡所得、5年以下なら短期譲渡所得となります。

相続した不動産などで取得費が分からない場合は、売却金額の5％相当額を概算取得費として計算できます。取得費が小さくなるほど課税譲渡所得が大きくなりやすいため、購入時の資料が残っていないか確認することが重要です。

一定の要件を満たすマイホームの売却では、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。課税譲渡所得が減れば、売却によるふるさと納税上限額の増加も小さくなる可能性があります。

ただし、課税譲渡所得がゼロになったからといって、給与所得などを基礎とする通常のふるさと納税枠までなくなるとは限りません。

不動産を売却した年の所得を前提にふるさと納税を利用する場合は、寄附する年と確定申告の扱いを間違えないことが重要です。

ふるさと納税は、寄附した年分の所得税と翌年度の個人住民税に関係します。そのため、不動産を売却した年の所得を反映させるなら、同じ年のうちに寄附を行います。

年末は決済方法によって入金確認日が翌年になる場合もあるため、12月31日直前の寄附は各自治体や利用するサービスの扱いを確認しましょう。

不動産の譲渡所得について確定申告をする場合は、ふるさと納税も確定申告に含めます。3,000万円特別控除の適用を受けるために確定申告をする場合も同様です。

確定申告を行うと、すでに申請したワンストップ特例は無効になります。国税庁は、ワンストップ特例を申請済みでも、確定申告をする場合は寄附分を含めて申告する必要があると案内しています。

寄附時点ではその年の所得や所得控除が確定していないことも多いため、上限額はあくまで試算です。上限ぎりぎりまで寄附する場合は余裕を持って判断しましょう。

不動産を相続したら、まず「3年・10か月・4か月」の期限を確認しましょう。ただし、それぞれ起算日の考え方が異なるため、数字だけで判断しないことが大切です。

相続登記は「死亡日の翌日から3年」と一律に数えるものではありません。相続の開始があったことと、不動産の所有権を取得したことを知った時期などを確認する必要があります。

一方、相続税と準確定申告は、原則として相続開始を知った日の翌日を基準に期限を数えます。複数の手続きが必要な場合は、相続発生後の早い段階で期限を整理しましょう。

相続登記は2024年4月1日から義務化されています。相続によって不動産の所有権を取得した相続人は、原則として定められた期間内に相続登記を申請する必要があります。

相続登記は原則3年以内

相続登記は、自分のために相続の開始があったことと、不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に申請するのが原則です。

正当な理由なく義務を怠った場合は、10万円以下の過料の対象となることがあります。

遺産分割が成立した場合の期限

相続登記の申請義務には、遺産分割が成立した場合の追加的な義務もあります。

遺産分割によって不動産を取得した場合は、その成立日から3年以内に遺産分割の内容を反映した登記を申請する必要があるため、基本の3年ルールと分けて確認しましょう。

相続登記の期限の考え方

2024年4月以前の相続にも経過措置がある

義務化前に発生した相続でも、相続登記がされていない不動産は義務化の対象です。2024年4月1日より前に不動産を相続で取得したことを知っていた場合は、原則として2027年3月31日までに相続登記を申請する必要があります。

未登記でも所有権が直ちに失われるわけではありませんが、放置すると過料や将来の相続手続きの複雑化につながります。表題登記や変更登記には申請義務があり、原則として1か月以内の申請が必要です。

未登記になる主な理由

未登記建物は、自己資金で建てた古い建物や、建築後の申請漏れなどによって生じます。増改築した部分だけが登記に反映されていないケースもあります。

また、固定資産税が課税されていても、自治体の固定資産課税台帳に登録されているだけで、法務局の登記が完了しているとは限りません。

建物の登記が未了になる3つのケース

1. 1表題登記自体がされていない
2. 2表題登記はされているものの、所有権保存登記がされていない
3. 3増改築後の表題部変更登記がされていない

※この記事では、主に1のケース（表題登記がされておらず、登記記録がない建物）について解説します。

未登記でも所有権は直ちに失われない

登記は所有権の発生そのものを決める手続きではないため、未登記という理由だけで所有権がなくなるわけではありません。ただし、第三者へ自分の権利を主張するには、登記が重要です。

相続が重なると、建築時の資料が失われたり相続人が増えたりして、建物の所有者を証明する作業が複雑になる可能性もあります。

表題登記や変更登記には申請義務がある

不動産登記法では、新築した建物や表題登記がない建物を取得した場合、原則として所有権の取得日から1か月以内に表題登記を申請すると定めています。

未登記の可能性を確認する項目

未登記のままでは所有権を公示できず、住宅ローンの担保となる抵当権の設定にも支障が生じるため、売却が難しくなります。実務上は、売却前に登記を整えるのが一般的な進め方です。

民法177条により、不動産に関する物権の取得や変更は、登記がなければ第三者へ対抗できません。

未登記建物に所有権が存在しないという意味ではありませんが、買主は売主の権利関係を登記記録から確認できず、取引に不安を抱く可能性があります。

また、未登記建物には抵当権設定登記を直接行えません。表題登記と、権利部へ最初に所有権を記録する所有権保存登記を済ませてから、抵当権を設定する必要があります。

抵当権を設定するまでに必要な登記の順序

そのため、金融機関の審査や融資実行に間に合わず、現金で購入できる方などに買主候補が限られることもあるでしょう。

未登記建物を売却する際の主なデメリット

神戸周辺で未登記建物を売却する場合も、販売活動を始める前に登記状況と必要な手続きを確認することが重要です。

未登記の不動産も相続できます。まず登記記録の状態を確認し、表題登記がない建物については、1か月以内の申請義務に注意しながら必要な登記手続きを進めます。

遺産分割協議の状況によって申請方法が異なる場合があるため、土地家屋調査士や管轄法務局へ確認しましょう。

遺産分割協議書で未登記建物を特定する

最初に登記事項証明書や固定資産税の課税明細書、名寄帳を確認し、建物がどこまで登記されているかを調べます。

遺産分割協議書には、課税明細書や固定資産評価証明書と照合しながら、建物の所在・種類・構造・床面積、未登記である旨、取得する相続人を記載します。

ただし、固定資産課税台帳の名義だけで、民法上の所有権が確定するわけではありません。

土地家屋調査士へ表題登記を相談する

登記記録がない建物では、所在・種類・構造・床面積などの物理的な情報を記録する表題登記を行います。

本人による申請も可能ですが、建築時の資料が残っていない場合は、建物の所有権や構造を証明するための調査が必要です。代理申請を依頼する場合は、表示に関する登記の専門家である土地家屋調査士へ相談します。

司法書士へ所有権に関する登記を相談する

表題登記後は、売却や抵当権の設定に備えて、権利部へ所有者を記録する所有権保存登記を進めます。代理申請を依頼する場合は司法書士が担当します。

代理申請を依頼するときの専門家の分担

未登記建物を相続した場合の流れ

1. 1

   登記記録・課税状況を確認

   登記事項証明書、固定資産税の課税明細書、名寄帳を確認します。

2. 2

   相続人・所有関係を確認

   相続人と、建物を取得する人を確認します。

3. 3

   表題登記の手続きを進める

   表題登記がない場合は、遺産分割の状況も踏まえて手続きを進めます。

4. 4

   所有権保存登記を申請

   必要に応じて、権利部へ所有者を記録する登記を申請します。

一方、権利部に被相続人の所有権が登記されている不動産は、相続による所有権移転登記の対象です。

完全な未登記建物では、この所有権移転登記とは手続きや期限が異なります。個別の起算日や必要書類は、管轄法務局や専門家へ確認しましょう。

根抵当権は相続時に新しく設定されたものではなく、被相続人が生前に継続的な取引の担保として設定した権利が残っているものです。まずは登記事項証明書で、権利の中身を確認するところから始めます。

根抵当権とは

民法が定める根抵当権とは、一定範囲の不特定の債権を「極度額」まで担保する権利です。ひとつの借入だけを担保するものではない、という点が出発点になります。

極度額

担保の上限額です。債務残高ではありません。

元本確定

担保する債権を確定させることを指します。

担保する範囲

一定範囲の不特定の債権を、まとめて担保します。

根抵当権と抵当権の違い

抵当権は特定の債権を担保する一方、根抵当権は継続的な取引で生じる複数の債権をまとめて担保できます。相続の場面では、この差が手続きの内容そのものを変えます。

抵当権と根抵当権の違い

根抵当権は元本確定前であれば、債務残高が0円になっても消えません。

抹消には根抵当権者との調整と登記が必要です。

住宅ローンで根抵当権が設定されるケース

根抵当権は、住宅関連融資でも商品によって設定される場合があります。「うちは住宅ローンだから関係ない」と決めつけず、書面で確かめることが大切です。

被相続人が債務者で、元本確定前の取引を続ける場合は、必要な相続・変更登記と、指定債務者に関する合意の登記を相続開始後6か月以内に進めます。

指定債務者の合意の登記とは

指定債務者に関する合意の登記は、相続後に指定債務者が負担する債務も同じ根抵当権で担保するための手続きです。元本確定前に債務者が死亡した場合、根抵当権者と根抵当権設定者の合意で、相続人の中から指定債務者を定めます。

対応は、被相続人が所有者・債務者・根抵当権者のどの立場だったかで変わります。登記事項証明書を取得し、金融機関に元本確定の有無も確認しましょう。

所有者と債務者が同一の場合の手続き

被相続人が所有者と債務者を兼ねていた場合、所有権の相続登記、債務者変更登記、指定債務者に関する合意の登記を検討します。申請順序や添付書類は権利関係で異なるため、金融機関や司法書士へ確認しましょう。

根抵当権を引き継ぐ手続きの流れ

1. 1登記事項証明書を確認
2. 2当事者の立場を整理
3. 3金融機関と取引継続を協議
4. 4必要な相続・変更登記を申請
5. 5相続開始後6か月以内に指定債務者に関する合意を登記

相続開始後6か月以内に登記しなかった場合

この6か月は、相続開始を知った日ではなく、原則として被相続人の死亡日から数えます。起算日を取り違えると、気づいたときには期限を過ぎている、ということが起こり得ます。

制度の基本

不動産売却の反復継続とは？
宅建業法との関係を解説

不動産売却の反復継続とは、利益を目的に売買を繰り返すことを指します。宅建業法上の「業として行う取引」に当たると、無免許営業として問題になる可能性があるため、個人の1回限りの売却との違いを押さえることが大切です。

個人が自宅や相続不動産を1回限りで売ることと、利益を目的に継続的な売買を行うことは、分けて考える必要があります。国土交通省の解釈では、「業として行う」かどうかは、社会通念上、事業の遂行と見られる程度かどうかで判断されるとされています。

注意したいのは、「複数回売るから必ず違法」とは限らない一方で、「1回だけなら問題ない」とも言い切れない点です。1回の売却でも、土地を区画割りして複数人へ販売する場合は、反復継続的な取引に該当する可能性があります。

反復継続の判断要素 5つ

ケースで確認

反復継続に当たる可能性がある
不動産売却の具体例

反復継続に当たるかどうかは、個別の事情によって変わります。そのため、自分の売却がどちらに近いかを確認するには、具体例と照らし合わせることが大切です。

反復継続リスクの目安

上記に複数当てはまる場合、反復継続と判断される可能性があります。ただし、最終的な判断は取引全体を見て行われるため、記事だけで断定せず、事前に不動産会社や専門家へ相談しましょう。

総合的に判断する

利益を意識して売却したい方こそ
地域密着の不動産会社に相談を

利益を意識するなら、単に高く売ることだけでなく、売却方法・販売時期・買主の探し方・法律面のリスクを総合的に見る必要があります。無理な販売方法は、かえってトラブルや売却の長期化につながることもあります。

この記事で分かること

• 外国人でも、日本の土地や建物を売却できること
• 日本在住と海外在住で、必要書類が変わること
• 非居住者の不動産売却では、源泉徴収や確定申告に注意が必要なこと

外国籍であること自体は、売却の妨げになりません。日本にある土地・一戸建て・マンションは外国人でも売却でき、大切なのは国籍ではなく、売主がその不動産の所有者だと確認できるかどうかです。

登記とは、不動産の持ち主を公的に記録することです。売却では登記の内容と本人確認書類を照らし合わせ、本人が所有者であるかを確認します。確認されるおもな内容は、次の4点です。

株式会社東洋技研は、神戸市を中心に不動産売却・購入を支援しており、無料査定から売却完了までをサポートしています。初めて売却する方は、早めに相談して全体の流れを確認すると進めやすくなります。

必要書類は、現在日本に住んでいるか、海外に住んでいるかで変わります。とくに印鑑証明書を取得できない場合は、署名証明書や住所証明書などの代替書類で対応できるため、早めの確認が安心につながります。

外国人の不動産売却における
おもな必要書類

海外に住んでいて印鑑証明書を取得できない場合は、代わりに日本の領事が作成した署名証明を添付できます。取得が難しいときは、外国の公証人が作成した署名証明を使える場合もあります。

住んでいる場所で、
使う書類が変わります

海外で取得する書類は、国や地域により形式が違います。そのため、早めに不動産会社と司法書士へ相談し、どの書類が必要かを確認しましょう。

失敗を避ける鍵は、早めの準備と相談先の使い分けです。必要書類がそろわないと、契約や決済の日程が遅れることがあります。内容に応じて、相談先を整理しておきましょう。

相談先別の役割

株式会社東洋技研は、工務店・司法書士・ファイナンシャルプランナーとのつながりがあると案内しています。書類や税金に不安がある方は、不動産会社だけでなく専門家の確認も受けながら進めると安心です。